九江市城市居民最低生活保障办法实施细则
江西省九江市人民政府
九府发[2003]6号
九江市人民政府关于印发 《九江市城市居民最低生活保障办法实施细则》的通知
各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区管委会，市政府各部门：
《九江市城市居民最低生活保障办法实施细则》已经市政府第44次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二OO三年六月二十一日
九江市城市居民最低生活保障办法实施细则
第一章 总则
第一条 为实施《九江市城市居民最低生活保障办法》(以下简称《保障办法》)，结合实际制定本细则。
第二条 城市居民最低生活保障制度，是对持有非农业户口的家庭人均收入低于当地最低生活保障标准的城市居民实施救助的制度。
凡户籍在本市的常驻非农业人口，家庭人均月收入低于本市城市居民最低生活保障标准的，可享受城市居民最低生活保障。
第三条 实施城市居民最低生活保障制度，坚持企事业单位、家庭、个人保障为主，政府救助为辅的保障原则。企事业单位应认真落实《保障办法》，保障职工最低工资发放，安排好职工上岗工作及生活保障；每个家庭成员都要履行抚养、扶养、赡养义务；有劳动能力的保障对象应当自谋职业、自食其力；政府要通过扶贫解困、再就业工程、社区服务等途径，对保障对象进行救助与扶持；工商、税务、教育、卫生等有关部门按国家政策为保障对象提供优惠、减免帮助。
第四条 民政部门是实施城市居民最低生活保障制度的职能部门，财政、劳动、工会、经贸、公安、卫生、教育等相关部门应按照职责分工，配合民政部门做好城市居民最低生活保障制度的实施工作。
第二章 保障对象的界定
第五条 城市居民最低生活保障对象的具体界定：
㈠持有非农业户口的城市居民，共同生活的家庭成员月人均收入低于其户籍所在地最低生活保障标准的，均可以申请享受最低生活保障待遇。
㈡经当地人民政府认定可以享受低保待遇的。
㈢城市居民家庭有下列情形之一的，不得享受最低生活保障：
⑴使用摩托车、空调器、计算机、手机（小灵通）等非基本物质生活必需消费品以及子女择校上学、家庭饲养宠物的；
⑵三年内购买商品房、自建房屋或高标准装修住房的；
⑶经常出入餐饮、娱乐场所消费的；
⑷家庭有高档收藏品和金银珠宝首饰等以及投资有价证券的；
⑸在就业年龄内有劳动能力尚未就业者（在校大、中学生除外），经公共就业服务机构或者社区居民委员会两次介绍就业，无正当理由拒绝就业，或无故不参加社区组织的公益性劳动的；
⑹因有经济能力的法定赡（抚、扶）养义务人因不履行义务而造成生活困难的；
⑺吸毒、赌博、嫖娼及从事非法经营的；
⑻家庭因征用土地"农转非"并自愿一次性领取补偿金在3年之内的；
⑼连续两次不按时领取低保金的；
⑽家庭月用电超过50度的；
⑾家庭已安装电话且月话费超过20元的；
⑿不配合家庭收入调查或不按规定如实申报家庭收入的；
⒀经当地人民政府认定不能享受低保待遇的。
第三章 保障金、保障标准
第六条 保障金的计算
㈠计算公式
保障金额=（保障标准-家庭收入÷家庭人口）×保障人口
㈡保障标准
九江市城市居民最低生活保障标准，现阶段市城区为月130元/人、县为月104元/人，今后随物价指数的变动和社会生活水平的提高以及财政收入的增长适时调整。
第四章 家庭收入、保障人口的认定
第七条 家庭收入计算：
申请享受最低生活保障的城市居民其家庭成员的收入，按其实际货币和实物收入计算。
家庭成员中配偶或子女是农村户口的，农村户口一方的实际收入一并计入家庭收入。
国有企业改制置换身份职工一次性领取补偿金或安置费，在扣除应缴社会养老保险费和其他社会保险费，根据最低生活保障标准逐月计入家庭收入，在可分摊月数内，该家庭不享受最低生活保障待遇。
国家征用土地或招商引资占用土地，政府计划内为其办理农转非的人员，其征用土地补偿费，扣除被征地上附着物即房屋、树木等补偿外，其余部分根据最低生活保障标准逐月分摊计入家庭收入，在可分摊月数内，该家庭不享受最低生活保障待遇。
赡养、抚养费的计算：《中华人民共和国婚姻法》规定：父母对子女有抚养的义务；子女对父母有赡养扶助的义务。构成上述关系的赡养、抚养义务人，应依法负起赡养或抚养责任，若被赡养或抚养人家庭人均月收入达不到当地最低生活保障标准的，赡养或抚养义务人应承担的赡养或抚养费，按以下方法计算（养父母与养子女，视为父母与子女的关系）：
1、赡养费的计算：首先计算子女家庭的人均月收入，子女家庭人均月收入低于当地最低生活保障标准的，视为该子女无力向父母提供赡养费。子女家庭人均月收入超过当地最低生活保障标准的，超过部分的50％计算为赡、抚养费。如果被赡养人不在同一家庭，则将应付的赡养费除以被赡养人数得出付给每个被赡养人的赡养费。
2、抚养费的计算：夫妻离异，不与未成年或不能独立生活的子女一起生活的，应负担子女的抚养费。只有一个子女时，抚养费按其总收入的20％给付；有多个子女的，每增加一名子女，给付的抚养费增加其总收入的10％，最高不超过其总收入的50％。
3、赡养费、抚养费的给付经法院判决或协议生效的，实际给付高于上述计算标准的，按实际给付额计算；实际给付低于上述计算标准的，按上述标准计算。
第八条 家庭人口：
按照《婚姻法》有关赡养、抚养关系的规定确定，同一居住地且共同生活的家庭成员。未经法律程序解除婚姻或抚养关系，不在一处生活的应视为同一家庭成员；未经法律程序认定婚姻或抚养关系虽在一起生活的不能视为同一家庭成员。
第九条 保障人口：
持非农户口居民，月人均生活低于当地政府规定的最低生活保障线的均属保障对象。
第五章 申请、办理程序
第十条 实行"属地化"管辖。凡低于城市居民最低生活保障标准的城市居民，由困难家庭户主到户口所在居（村）委会提出申请，人户分离的到户口所在地申请。申报审批发放按下列程序进行：
㈠、个人申报。困难家庭户主以书面形式向居（村）委会申请最低生活保障金，领取《九江市城市居民最低生活保障申请表》后，据实填写家庭人员、收入、财产、供养人和就业等情况，并声明愿意接受保障机构对其家庭经济等状况进行调查、核实。提供有关证件：户口薄、残疾证、失业证、下岗证（或待岗证）退休证、家庭在职人员所在单位出具的收入证明（需经所在单位工会和劳资部门认证签章）、赡养或抚养义务人收入证明、离婚判决书或调解书、县级卫生部门出具的丧失劳动力，无法就业证明。家庭及直系亲属分立户口的，只能由其中一方提出申请，同时出具其他方户口所在地居委会的未申请证明表。
㈡、居（村）委会审查。由居（村）委会对申请对象提出申请的理由及家庭收入等相关材料核查、论证，经集体讨论后，在公共场所设立的公示栏，张榜公布申请对象的家庭人口、困难原因、月人均实际收入等情况，对不符合条件的要书面告之申请人；如5天内无举报，上报街道办事处或乡（镇）人民政府民政部门。
㈢、街道办事处或乡（镇）人民政府民政部门审核。街道办事处或乡（镇）人民政府民政部门自收居民委员会的上报材料之日起5日内逐户进行审核、将审核情况返回到居（村）委会进行第二榜公布，并提出初审意见报县（市、区）人民政府民政部门。
㈣、县（市、区）民政部门审批。县（市、区）民政部门自收街道办事处或乡（镇）人民政府民政部门的上报材料之日起5日内进行审查，并逐户核实，对不符合条件的及时提出意见，反馈到街道办事处或乡（镇）人民政府；对符合条件，通知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会进行第三榜公示，公示5日后无异议，应当区分下达不同情况批准其享受最低生活保障待遇：
1、无生活来源、无劳动能力又无法定赡养人、抚养人或者抚养人的城市居民，批准其按照当地城市居民最低生活保障标准全额享受；
2、对有一定收入的城市居民，批准其按照家庭人均收入低于当地最低生活保障标准的差额享受。
㈤保障金的领取。保障对象凭身份证、领取证、银行存折到指定银行或邮局的领取。
㈥批准享受最低生活保障的城市居民，由县（区）民政局部门签发《九江市城市居民最低生活保障金领取证》，并加盖公章，发至保障对象。此证不得涂改，转让。保障对象户口迁移时，应随即办理保障金领取证转迁或注销手续，到新的所在地的街道办事处重新申请办理保障金领取证。保障金领取证若有遗失、毁坏，应及时报告户口所在地民政局，声明作废，并申请补发新证。
㈦保障资格的复核。根据动态管理原则，定期或不定期对享受低保家庭进行调查、核实，区分对象，加强管理，对"三无"常补对象实行每年审核一次，对非常补对象实行每季度审核一次，并根据其家庭实际情况决定其是否继续领取、停领或将原领取标准变更金额。需调整的，应按申请最低生活保障程序办理。对停领的收回其领取证。如保障对象无故不填写复核表或自发放保障金之日起，连续两次无故不领取低保金，则视为自动放弃，民政部门取消其保障资格，并收回领取证。
第六章 保障资金投入与管理
第十一条 各县（市、区）每年年底前要提出下年度所需保障金预算报当地政府，政府审定后将本级财政配套资金列入下年度预算，与上级下拨的补助资金一并纳入低保专户管理。
第十二条 城市居民最低生活保障工作经费，每年年初由县（市、区）民政部门会同财政部门按上年度低保资金实际发放的3-4%编制预算，报同级政府批准列入年度财政预算，确保工作经费落实。
第十三条 保障金发放。县（市、区）民政部门按月从财政部门设立的"社会保障基金财政专户--城市居民最低生活保障资金分户"拨入到设立在民政部门的"城市居民最低生活保障资金支出专户"，实行专帐核算、专人管理，并由民政部门所设立"支出专户"的银行，根据民政部门审核、编制的最低生活保障金发放名册分别拨到各低保对象的专用户头。
第七章 部门管理和监督
第十四条 市、县（市、区）、街道办事处或乡（镇）人民政府、居（村）委会在实施城市居民最低生活保障制度工作中，分级管理，各负其责。
1、市民政部门设立办事机构，其职责是：
⑴组织调查研究，制定城市居民最低生活保障制度规范性文件和具体政策；
⑵负责制定城市居民最低生活保障工作发展规划和计划；
⑶负责会同有关部门拟定调整并公布市城区的最低生活保障标准，并负责市城区城市居民最低生活保障资金的预算和决算；
⑷负责指导各县（市、区）保障制度的具体实施；
⑸负责城市最低生活保障工作的行政复议；
⑹负责全市城市居民最低生活保障计算机网络管理，全市城市居民最低生活保障对象档案管理；
⑺负责全市城市居民最低生活保障工作人员的业务培训；
⑻负责全市城市居民最低生活保障工作所需各种证、册、表等的设计和印刷；
⑼负责市级有关部门的协调工作；
⑽完成市政府交办的其他工作。
2、县（市、区）民政部门设立办事机构，其职责是：
⑴负责本辖区内最低生活保障工作制度和程序的制定、落实，指导各街道办事处或乡（镇）人民政府的最低生活保障工作；
⑵负责最低保障资金支出预算、决算的制定和报告；
⑶负责具体实施保障对象的审批，定期或不定期地对保障对象家庭情况进行调查；
⑷负责城市居民最低生活保障计算机统计、财务、档案和业务管理；
⑸负责保障金的审核和拨付；
⑹负责本辖区范围的业务人员培训；
⑺做好上级民政部门和县（市、区）人民政府交办的其他工作。
3、街道办事处或乡（镇）人民政府成立审核小组，配备低保工作专职管理员，其职责是：
⑴负责保障对象的调查摸底和审核上报；
⑵负责监督保障金的发放和管理；
⑶负责保障对象档案的建立和管理；
⑷完成县（市、区）人民政府和民政部门交办的其他工作。
4、居（村）委会成立审核小组，配备专（兼）职代办员，其职责是：
⑴负责保障对象的调查摸底、申请和初步审查上报；
⑵组织保障对象保障金的领取；
⑶负责保障对象的张榜公布，收集群众意见；
⑷完成街道办事处或乡（镇）人民政府交办的其他工作。
5、有关各部门、机关、团体、企事业单位和其他经济、社会组织要积极配合民政部门做好城市居民最低生活保障工作：
⑴积极配合民政部门研究制定城市居民最低生活保障政策和标准；
⑵负责落实本单位或管辖范围内的在岗职工、下岗职工、失业、待业和离退休人员的工资、福利、最低工资、基本生活费、离退休费（养老保险金）、失业保险金和退休人员基本生活费等生活保障；
⑶为申请城市居民最低生活保障对象据实出具相关证明；
⑷为城市居民最低生活保障对象创造条件，提供培训和就业机会；
⑸对城市居民最低生活保障对象实施特殊照顾：财政部门要优先安排城市居民最低生活保障预算资金，并按时足额拨付到民政部门；教育部门要适当减免其子女就学费用；房管部门要适当减免住房租金；卫生部门要适当减免挂号、检查、床位等医疗费用；工商、税务部门要严格执行国家对低保对象自谋职业的有关优惠政策；
⑹有关单位为保障对象出具的收入证明，必须实事求是，不得弄虚作假，否则，对有关单位及其责任人追究相应的行政责任，造成严重后果，构成犯罪的追究法律责任；
⑺在实施城市居民最低生活保障制度过程中，对无视有关政策规定，扰乱办公秩序、拒绝或阻碍国家工作人员依法执行公务等违反治安管理的，由公安机关依照治安管理处罚条例及其他法律、法规的规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任；
⑻加强财务管理、会计核算及监督检查职责。各县（市、区）财政部门要将本级财政安排的城市居民最低生活保障资金，按月及时转入国库开设的"财政社会保障补助资金专户"；要在国有商业银行开设的"社会保障基金财政专户"下开设"城市居民最低生活保障资金分户"，并根据资金发放进度及时将上级和本级财政补助资金由"财政社会保障补助资金专户"转入同级"社会保障基金财政专户城市居民最低生活保障资金分户"；要根据民政部门每月提供的最低生活保障金发放明细表，将当月最低生活保障资金由同级"社会保障基金财政专户城市居民最低生活保障资金分户"及时拨入设在民政部门的"城市居民最低生活保障资金支出专户"；对上级和本级财政安排的城市居民最低生活保障工作经费要及时拨付到民政部门。市财政部门根据市城区最低生活保障金发放情况，按季拨付各区最低生活保障资金。各县（市、区）民政部门要建立"城市居民最低生活保障资金支出专户"，实行专帐核算、专人管理；要按月编制最低生活保障金发放名册，将最低生活保障金发放到保障对象手中。各级监察、审计、财政、民政部门要各司其职，密切配合，切实加强对城市居民最低生活保障资金监督检查，严格执行"三公开"，定期张榜公布，接受群众监督，严禁克扣、挪作他用。
第十五条 完善档案及证件管理。认真填报"五表二册二证"：《九江市城市居民最低生活保障（申报）审批表》、《九江市城市居民最低生活保障特困对象救助（申报）审批表》、《九江市城市居民最低生活保障金发放四联单》、《九江市城市居民最低生活保障月/季/年动态表》、《九江市城市居民最低生活对象花名册》、《九江市城市居民最低生活保障对象登记卡》、《九江市城市居民最低生活保障金领取证》。
第八章 附则
第十六条 本细则中的条款如上级有新政策时按上级有关政策执行。
第十七条 本细则于2003年7月1日起实施。
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。