广东省广州市城乡建设委员会


广州市物业管理行业管理规定
广州市城乡建设委员会



第一条 为加强物业管理行业的管理，根据《广州市新建住宅小区物业管理办法》，制定本规定。
第二条 本规定所称物业管理，是指对房屋及其设备、市政公用设施、园林绿化、环境卫生、交通、治安等设施及生活环境进行维护管理、修缮和整治。
本规定所称物业管理企业是指接受业主、住户委托，对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇等的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌进行维护、修缮、整治和提供便民有偿服务、社区服务的独立经济核算的企业（包括外资企业、中外合资企业和兼
营企业）。
第三条 广州市建设委员会是全市物业管理行业的主管部门，对全市物业管理企业实行统一管理。其职责是：
1．负责对物业管理企业进行资质审查、登记、发证；
2．监督物业管理企业的物业管理、经营活动；
3．协调解决物业管理业务涉及的有关问题。
第四条 对物业管理企业实行等级管理，按照物业管理企业具备的技术经济管理人员分为一级、二级、三级等三个等级。
一级物业管理要有10名以上经专业培训的物业管理人员。
二级物业管理要有6名以上经专业培训的物业管理人员。
三级物业管理要有3名以上经专业培训的物业管理人员。
第五条 经专业培训的物业管理人员是指具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等专业初级以上职称的人员，经国家、省、市建设主管部门认可的物业管理专业培训合格的管理人员。
第六条 成立物业管理企业必须办理资格审查手续，并实行年检制度。物业公司办理资格审查，需向市建委提出申请，并提供下列文件、资料：
1．申请书。申请书应载明拟设立物业管理企业的名称、所在地、注册资本、业务范围等；
2．市工商局颁发的《企业法人营业执照》副本；
3．经济、技术管理人员的任命或聘用合同书、技术职称证书、物业管理培训证书；
4．法定验资机构出具的验资证明。
第七条 物业管理企业经审核符合资质条件的，由市建委发给《广州市物业管理企业资质证书》。
第八条 本规定实施前已成立的物业管理企业，应在本规定实施之日起三个月内，按第五条规定补办资质审查手续。
第九条 物业管理企业通过投标承接物业管理任务，也可以接受房地产开发公司、业主委员会或区建委（建设局）的委托进行物业管理。
物业管理企业按如下等级规定承接物业管理业务：
一级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积10万平方米以上；
二级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积5万～10万平方米；
三级物业管理企业可承接管理的物业规模为合计建筑面积5万平方米以下。
第十条 物业管理企业在承接物业管理业务时，必须与委托单位签订委托管理合同，方可进行物业管理。
第十一条 物业管理企业必须依照物业委托管理合同、市政府有关物业管理法规、技术规范等对物业实行统一管理，为业主及用户提供优质服务，保持管理范围内良好的生活、经营、生产条件和环境。
第十二条 物业管理企业通过收取维护管理费、经营用于物业管理的物业的收入，提供有偿的服务，进行物业的维护管理和社区的服务。
第十三条 物业管理企业对物业管理的收支帐目需委托具备资格的会计师事务所定期审查及向委托物业管理的单位、业主和用户报告。
第十四条 物业管理企业未按委托管理合同及市政府有关物业管理法规、技术规范实施管理的，除按委托合同的规定承担经济责任外，由市建委在年度资格审查时按有关规定予以处理。
第十五条 市建委对物业管理企业的管理水平及质量，实行定期考评制度。考评的标准、办法由市建委另行制定。
第十六条 本规定自公布之日起实施。



1996年2月15日
国有资产管理局


集体企业国有资产产权界定暂行办法
1994年12月25日，国家国有资产管理局

第一章 总 则
第一条 为了进一步明晰产权关系，建立与社会主义市场经济体制相适应的现代企业制度，促进公有制经济的巩固和发展，维护国有资产所有者和集体资产所有者的合法权益，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称集体企业国有资产产权界定（以下简称产权界定），系指国家依法划分和认定存在于集体所有制企业中国有资产的所有权归属，并明确国家作为所有者对这部分国有资产行使权利的财产范围和管理权限的一种法律行为。
第三条 本办法适用于注册为集体所有制性质的各种城镇集体企业（含合作社）资产的产权界定。
第四条 产权界定应遵循“谁投资、谁拥有产权”的原则进行，即从资产的原始来源入手，界定产权。凡国家作为投资主体，在没有将资产所有权让渡之前，仍享有对集体企业中国有资产的所有权。
第五条 在产权界定过程中，应本着“立足今后加强管理，历史问题处理适度”的工作原则，实事求是，公平公正地进行界定。既要维护国有资产所有者正当权益，也不得损害集体企业所有者的合法利益。
第六条 进行产权界定，应保持国家对集体经济法律、法规、政策的连续性和协调性。
第七条 集体企业中的国有资产，须以价值形态进行界定和记帐反映。

第二章 集体企业国有资产的界定
第八条 全民所有制企业、事业单位、国家机关等（以下简称全民单位）投资或创办的集体企业，以及虽不隶属于全民单位，但全民单位实际以货币、实物、无形资产等给予扶持和资助的集体企业国有资产所有权界定，依下列办法处理：
（一）全民单位以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等独资创办的以集体所有制名义注册登记的企业单位，其资产所有权界定按对国有企业产权界定规定办理。但依国家有关国有资产管理法律、法规规定或协议约定并经国有资产管理部门认定的属于无偿资助的除外。
（二）新建的企业，开办资金完全由全民单位以银行贷款及借款形式筹措，生产经营以集体性质注册的，其资产产权界定比照前款规定。
（三）全民单位用国有资产在集体企业中的投资及按照投资份额（或协议约定）应取得的资产收益界定为国有资产。
（四）全民单位以资助、扶持等多种形式向集体企业投入资金或设备，凡投入时没有约定是投资或债权关系的，一般应视同投资性质。如有争议，可由双方协商，重新确定法律关系并补办有关手续，协商不成的，由国有资产管理部门会同有关部门进行界定。但下列情不作为投资关系：
1、凡属于1979年以前投入的，可视同垫支借用性质；
2、凡集体企业已按期支付折旧等费用，可视同租用关系处理；
第九条 集体企业在发展过程中，使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的资产，全民单位只提供担保的，不界定为国有资产。但履行了连带责任的，全民单位应予追索清偿。集体企业确实无力按期归还的，经双方协商可转为投资。转为投资的部分界定为国有资产。
第十条 集体企业依据国家统一的法律、法规和政策享受减免税优惠而形成的资产，不界定为国有资产。
第十一条 集体企业在开办初期或发展过程中，享受国家特殊减免税优惠政策，凡在执行政策时与国家约定其减免税部分为国家扶持基金并实行专项管理的，界定为扶持性国有资产，单独列帐反映。
第十二条 集体企业享受国家税前还贷和以税还贷等特殊优惠政策而形成的资产，其中国家税收应收未收部分，界定为扶持性国有资产，单独列帐反映。
第十三条 集体企业无偿占用城镇土地的，其土地所有权属于国有，企业可以有偿使用，经界定后单列入帐。
第十四条 凡界定为国有资产的，均按其占企业总资产的份额，滚动计算。
第十五条 除上述条款外，集体企业中的下列资产，不界定为国有资产；
（一）国家以抚恤性质拨给残疾人福利企业的实物和资金等形成的资产；
（二）全民单位在劳动就业服务企业开办时拨给的闲置设备等实物资产；
（三）全民单位所属人员将属于自己所有的专利、发明等带给集体企业所形成的资产；
（四）明确约定为借款或租赁性质支持集体企业发展而形成的资产；
（五）其他经认定不属国有的资产。

第三章 集体企业国有资产的使用和管理
第十六条 集体企业中已界定的国有资产，其所有权属于国家，企业对其拥有法人财产权。除发生产权转让等法定情形外，集体企业可以继续使用，国家不得抽回国有资产。
第十七条 集体企业对占用的国有资产负有保值增值责任，不得以任何形式将国有资产量化到集体或个人。
第十八条 对界定后属于国有资产的，可依照下列办法处理：
（一）企业继续使用，按规定交付资产收益；
（二）按国家规定，缴纳不低于同期银行贷款利率的资产占用费；
（三）实行租赁经营，由投资单位收取租金；
（四）实行有偿转让，由双方签定合同，一次付清或分期付款；
（五）作为与全民单位联营，按国家有关联营的规定办理；
（六）作价入股，按股份制企业进行管理，并参与分红；也可作为优先股，只收取股息或红利，不参与管理；
（七）对本办法第十一条和第十二条所称扶持性国有资产，国家只保留特定条件下对这部分资产的最终处置权，不参与管理及收益，企业应将这部分资产用于生产发展，不得挪作他用或私分。否则，可依规定收归国库；
（八）其他。
上述办法中除第（七）项外，可以由当事人根据实际情况选择适用。
第十九条 集体企业占用全民单位土地的，可实行租用制度，由集体企业向产权单位交纳租金。
第二十条 集体企业国有资产经清理界定后，凡界定为政策部门投资的应办理产权登记等法律手续，以明晰产权。今后凡完全用国有资产投资创办的企业或经营单位，均不得注册为集体所有制性质。
第二十一条 全民单位在举办集体企业过程中，不得将本单位的重要生产车间、部门无偿划给集体经营；不得以各种形式将本应归属全民单位的收益转移给集体企业。

第四章 产权界定的组织实施
第二十二条 各级国有资产管理部门是产权界定的主管机关，国有资产管理部门应会同有关部门负责组织实施产权界定工作。
第二十三条 集体企业产权界定应分步实施，但发生下列情形，应当首先进行产权界定：
（一）与外方合资、合作的；
（二）实行公司制改组或股份合作制改造和与其他企业联营的；
（三）发生兼并、拍卖等产权变动的；
（四）由全民单位投资创办的集体企业，全民单位正进行清产核资的；
（五）其他情形。
第二十四条 产权界定应从查帐入手。查阅财政、银行和其他部门的拨款拨物帐单、投资单位拨入资金或实物的证明或收据、以及税务部门给予企业减免税等优惠的文件规定和减免数额；还可对照检查企业收款收物帐和享受减免税额，上下结合，以确定国家投资或拨入资产。
因为历史等原因，拨入资产手续不全，帐单不存的，可以事实为依据，确定拨入资产。
第二十五条 国有资产增值或减值的计算方法是：以国有资产投入企业时，投入资产占企业净资产总额中的比重，乘以产权界定时企业净资产总额（所有者权益），即为国有资产总额。具体计算时，应分年分段计算，最后加总。
第二十六条 产权界定依下列程序进行：
（一）建立由国有资产管理部门、企业主管部门、财税部门、社会公正性中介机构和企业参加的产权界定小组，具体负责企业产权界定工作；
（二）查阅有关资料和原始凭证；
（三）进行清理和界定；
（四）经界定属于国有资产的，由企业填报“国有资产产权界定表”，报同级国有资产管理部门认定；
（五）经认定的国有资产，要明确管理主体，办理有关法律手续。
（六）调整会计帐目，属于政府部门投资的办理产权登记手续。

第五章 法律责任
第二十七条 占用国有资产的集体企业，违反本办法规定，不接受产权界定或不如实反映和提供资料，使产权界定无法进行，损害国家利益的，产权界定主管机关可以根据情节轻重，对企业领导人和直接责任人员给予通报批评，提请有关部门给予行政处分。触犯刑律的，移交司法机关惩处。
第二十八条 发生属于应当进行产权界定的情形，集体企业隐瞒不报或串通作弊，导致国有资产权益受损的，应由产权界定主管机关会同有关部门，给予企业领导人及直接责任人员以经济的、行政的处罚。
第二十九条 企业主管部门和人员违反本办法规定，阻止和干扰产权界定工作，或与企业串通作弊，损害国有资产权益的，可根据情节轻重，由产权界定主管机关报请政府给予直接责任人员行政的、经济的处分。触犯刑律的，移交司法机关惩处。
发生上款情形，还需补办产权界定手续。
第三十条 产权界定主管机关的工作人员违反本办法规定，在产权界定中以权谋私、循私舞弊，不如实进行产权界定，使国家和集体权益受损的，国有资产管理部门应给予直接责任者行政处分。触犯刑律的，提交司法机关处理。

第六章 附 则
第三十一条 国家国有资产管理局可会同有关部门制定分行业实施办法。
第三十二条 各省、自治区、直辖市可根据本办法制定实施细则，报国家国有资产管理局备案。
第三十三条 军队、武警等特殊单位所举办的集体企业产权界定，可参照本办法规定，由其主管部门组织实施。
第三十四条 本办法发布前公布的产权界定政策，凡与本办法有抵触的，以本办法的规定为准。
第三十五条 本办法由国家国有资产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。