昆明市直管公有住宅出售管理办法

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昆明市直管公有住宅出售管理办法

云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于批转《昆明市直管公有住宅出售管理办法》的通知

昆政发〔2002〕9号

各县(市)、区人民政府,市政府各委、办、局,三个开发(度假)区管委会:
《昆明市直管公有住宅出售管理办法》,已经市人民政府第11次常务会议研究同意,现予批转实施,请认真贯彻执行。
公有住宅出售关系到所有权人和承租人的合法权益,市房产行政主管部门要高度重视,切实加强出售工作的领导和管理,做好宣传、解释和组织出售工作,确保这项改革措施顺利推行。

附件: 1.地段系数表
2.楼层系数表
3.直管公有住宅装修系数
4.结构系数表

二○○二年三月二十七日


昆明市直管公有住宅出售管理办法


第一条 为建立适应社会主义市场经济的城镇住房体制,规范房地产市场,保障直管公有住宅所有权人和承租人的合法权益。根据本市实际,特制定本办法。
第二条 本市五华、盘龙、官渡、西山四区行政区域内,经承租人租用并取得房产管理部门发放的《房屋租赁契约》的直管公有住宅出售(除本办法第五条规定外),适用本办法。
第三条 直管公有住宅出售实行公开、自愿、诚实、信用的原则。
第四条 直管公有住宅出售以户为单位,一户家庭只能购买一套。由承租人向房屋所在地房产管理部门申请,经审核同意并报市房产行政主管部门批准后,方可向承租人出售。
第五条 下列直管公有住宅不允许出售:
(一)已列入计划拆迁改造建设的;
(二)列入历史文化名城保护范围内的;
(三)经普查属危险房、水淹房、火险房的;
(四)法律、法规规定不宜出售的。
第六条 昆明市房产行政主管部门负责全市直管公有住宅的出售管理工作。五华、盘龙、官渡、西山四区房产管理局(处)具体负责各自管理范围内的直管公有住宅出售审核工作。
第七条 直管公有住宅的出售按以下程序办理:
(一)直管公有住宅承租人向房屋所在地的房产管理所(科)申请办理购房手续,并提供以下材料:
1.《昆明市个人购买直管公有住宅申请书》;
2.《房屋租赁契约》原件;
3.本人有效身份证明(复印件);
4.本人及配偶所在单位(地区)证明材料原件。
(二)房产管理所(科)对提供的有关资料进行审查,并在收到申请书次日起七个工作日内作出答复,对符合购房条件的予以受理,对不符合购房条件的不予受理并说明理由。未在规定时限内作出答复的,视为受理。
(三)房产管理所(科)应自受理购房人申请之日起,十五个工作日内完成调查核实并报区房产管理局(处)进行初审。经初审同意,组织填写《昆明市个人购买直管公有住宅审批表》(以下简称《审批表》),连同房屋建筑平面图、契约(复印件)、身份证明有关材料等,一并报市房产行政主管部门审批。
(四)市房产行政主管部门自收到区房产管理局(处)上报的审批材料之日起,十个工作日内完成审批;并将批准的相关材料转房产评估事务所评估定价。
(五)区房产管理局(处)根据评估结果组织购房人填写《昆明市个人购买直管公有住宅售房协议》(以下简称《售房协议》),汇总后报市房产行政主管部门核准。
第八条 直管公有住宅的出售面积按房屋建筑面积计算,执行国家《房产测量规范》标准。
拆迁安置中承租人已支付的超面积部分购房款(改善用房金),可凭据冲抵售房款。
拆迁安置中承租人已支付给房管部门的初次保证金,可凭据冲抵售房款。
第九条 新建砖混结构、普通装修标准住宅和新建框架结构、普通装修标准住宅分别以不同的价格出售,具体售价按照《昆明市直管公有住宅出售资金管理规定》所确定标准执行。
第十条 直管公有住宅实际售价应当根据房屋成新、地段环境、楼层系数、装修系数、结构系数等不同因素确定,其中:
(一)房屋成新:二○○二年元月一日以前竣工的住宅,按重置价折扣,年平均折旧率2%;
(二)地段系数:根据住房所在地生活、交通状况等因素分四种类别(详见附件一);
(三)楼层系数:根据所居住楼层进行调整(详见附件二);
(四)装修系数:普通装修标准的调节系数为1(详见附件三);
(五)结构系数:土木、砖木结构住宅以砖混结构、普通装修标准售价为基数,按结构系数进行调整(详见附件四)。
第十一条 售房计算公式:
每平方米实际售价=砖混(框架)售价×(1-年折旧率×竣工年限)×地段系数×楼层系数×装修系数×结构系数
实际售价=每平方米实际售价×建筑面积
按以上实际售价公式计算后,一、二类地段住宅售价每平方米不得低于655元;三、四类地段住宅售价每平方米不得低于557元。
第十二条 承租人在经市房产行政主管部门审核同意《售房协议》后,到指定银行缴交购房款,持付款发票、《审批表》、《售房协议》等材料向市房产管理部门申办《房屋所有权证》。
第十三条 承租人购买的直管公有住宅,个人产权比例为100%,可以依法进入房产交易市场,合法交易。
第十四条 承租人所购直管公有住宅,因国家建设和城市规划需要拆迁改造或需修缮改造时,应当遵守有关法律、法规规定。
第十五条 承租人购买直管公有住宅的,一律自行负责房屋的售后维修管理。凡单位购买直管公有住宅的,对房屋进行拆迁改造时,由单位负责所发生的房屋安置等问题。
第十六条 直管公有住宅售房款由市房产行政主管部门收取,专户存储,按规定纳入财政专款专用,实行收支两条线管理。资金的具体管理使用按照《昆明市直管公有住宅出售资金管理规定》执行。
第十七条 房产管理部门在出售直管公有住宅工作过程中,应当做到公开、公正、公平,接受行政监察部门和社会的监督,并向社会公开受理有关投诉的单位名称和电话号码。
第十八条 房产管理部门工作人员在出售直管公有住宅工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 东川区、各县(市)可以结合本地实际情况,参照本办法执行,具体实施意见报市政府法制部门和市房产行政主管部门备案。
第二十条 本办法由昆明市房产管理局负责解释,并组织实施。
第二十一条 本办法自公布之日的30日后实施。原昆政复〔1996〕35号文同时废止。



地段系数

附件一
类别 系数 区         域
一类 1.3 翠湖路、圆通街、青云街、平政街、华山路、青年路(北起圆通山南止双龙桥)、盘龙江东西两岸(北起圆通大桥南止双龙桥)、北京路(北起穿心古楼南止金龙饭店)、白塔路(北起人民东路南止拓东路)、报国街、兴华街、人民路(西起小西门东止白塔路)、黄公东街、武成路、磨盘山、洪化桥、大富春街、五一路、如安街、文林街、北门街、龙翔街、钱局街、东风西路(西起小西门东止近日楼)、南屏街、东风东路(西起护国桥东止董家湾)、龙井街、光华街、民生街、景星街、文庙直街、文明街、甬道街、市府东路、正义路、三市街、庆云街、南昌街、象眼街、端仕街、威远街、宝善街、护国路、同仁街、样云街、南强街、尚义街、金碧路、拓东路、南通路、崇仁街、沿河路、靖国路、三合营、瓦仓庄、东寺街、书林街、崇善街、云津市场等所属巷及住宅小区繁华地段。
二类 1.15 除一类繁华地段以外的,其它一环路区段以内的小区和住宅群。
三类 1.00 一环路以外二环路以内的小区及住宅群。
四类 0.90 二环路以外的小区及住宅群。



楼 层 系 数

附件二
总层数 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 八层楼 九层楼
底层 1.00 0.99 0.99 0.98 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97
二层 1.01 1.03 1.02 1.01 1.01 1.01 1.01 1.01
三层 0.98 1.03 1.03 1.03 1.03 1.03 1.03
四层 0.97 1.03 1.03 1.03 1.03 1.03
五层 0.96 1.02 1.02 1.02 1.02
六层 0.94 1.01 1.01 1.01
七层 0.93 1.00 1.00
八层 0.93 1.00
九层 0.93



直管公有住宅装修系数

附件三
  系数1。装修标准:一套住宅设有厨房和厕所,厨房设有固定的碗柜(架)或格板,厕所内设有沐浴设施或予留面积。厕所和厨房地面为水磨石、马赛克、磁砖,墙裙为水磨石、磁砖。起居室、卧室等房间内墙为普通白灰砂浆粉刷,地面为无沙地面。门窗为普通门窗。
  装修标准超过或低于以上标准的,其系数按每套装修费用每超过或低于500元,增减1%。



结 构 系 数

附件四
结构 土木 砖木 砖混
系数 0.60 0.70 1.00


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福建省人民政府关于进一步搞活农村经济的十条规定

福建省政府


福建省人民政府关于进一步搞活农村经济的十条规定
福建省政府


规定
为了充分调动广大农民的社会主义积极性,促进农业从自给半自给经济向着大规模的商品生产转化,从传统农业向着现代农业转化,走农、林、牧、副、渔全面发展和农工商综合经营的道路,打破“吃大锅饭”的局面,搞活农村经济,发展商品生产,繁荣城乡市场,特对当前农村经济
的发展作出十条规定:
一、各种联产承包责任制长期不变。要继续稳定和完善责任制,处理好统与分的关系,哪些事情需要统一办或分散办,都要根据当地情况,由群众民主讨论决定。要认真推行承包合同制,健全财务制度,落实优待烈军属、照顾五保户、扶持困难户的措施。国营和集体的农、林、牧、渔
、茶、果场,在统一经营的基础上,建立和健全联产承包责任制。农民个人所造林果,有继承权。
二、鼓励扶持专业户和合作经济,发展商品生产。不论承包专业户或自营专业户,都可以经营农、林、牧、副、渔或工、商、运输等专业。在自愿互利的原则下,发展多种多样的合作经济。可以实行劳动联合,也可以实行资金联合;可以实行生产联合,也可以实行供销、加工、储藏、
运输、技术等服务性联合;可以在本地区联合,也可以跨县、跨省联合。各种经济联合,要实行按劳分配,或以按劳分配为主,同时允许有一定比例的股金分红;都应建立固定资产折旧、公共提留和劳动积累三项制度。凡属严重污染环境、破坏资源和国家专营的产品的开采、加工和销售,
要严加禁止。
三、放宽购销政策,放手发展合作商业,适当发展个体商业,搞活商品流通。对基层供销社、农工商联合公司、社队企业产品经销部、贸易货栈等,要经过改革或整顿,继续发展。对农民完成统派购任务后的产品(不包括木材)和非统派购产品,允许多渠道经营。国营商业要积极开展
议购议销,参与市场调节;供销社和农村其他合作商业组织,可以灵活购销,农民私人也可以经营。可以进城,可以出县出省。允许集体和个体商业向工业品批发站进货,摆摊设点,收售结合,走村串乡,流动服务。允许农民个人或合伙进行长途贩运,但要经过工商登记,依法纳税,服从
市场管理。撤销农副产品外运由归口单位审批的规定。
四、鼓励农民个人或合股集资兴办农村基础设施。可以兴办仓库、冷库、小水电站、简易公路等有利于发展商品生产的建设项目,也可以兴办学校、书店、电影院、俱乐部、文化馆、幼儿园、医疗所等文化卫生福利设施。谁兴建,谁经营,谁得益。
五、推动社队企业建立健全多种形式生产责任制。要扩大自主权,选聘干部、招退职工、工资福利、财务计划、产品销售,均由企业民主讨论,自行决定。要鼓励实行经理(厂长)承包责任制,经理在集体授权范围和承包期间内,全权处理企业业务;完成承包任务后,经理报酬从优;
完不成任务,相对降低报酬。但要防止少数人依仗权势垄断承包的现象发生。
六、鼓励农业科技人员和生产能手同农村经济组织签订技术承包合同。支持农村的能工巧匠、生产能手、知识青年、复退军人,发挥特长,建立技术服务组织,允许农村的任何经济组织招聘他们去工作。农业科技人员同农村经济组织签订技术承包合同,除工资收入外,可以在增产部分
中按一定比例分红。
七、允许群众之间的劳动互助或技术协作。农户与农户之间的换工,丧失劳动能力或缺劳力户为维持生活所请的零工,合作经济之间请季节工或专业工、技术工,都应当允许。农村个体工商户和种养业的能手,允许带徒弟、请少量帮手。荒山造林、荒水利用、荒滩养殖等开发性生产建
设项目请帮工、技术工可以放宽。
八、允许农民个人或联户购置中小型生产机具。包括农副产品加工机具和小型拖拉机、机耕船、小型机动船,从事生产和运输。在有条件的地方,也允许私人购置大中型拖拉机、汽车。
九、鼓励归侨、侨属兴办农村生产建设项目和基础设施。凡农、林、牧、渔、茶、果场等开发性项目,加工业和服务行业,仓库、冷库、小水电站、公路等基础设施,文化教育卫生福利设施,都应支持兴办。可以独资经营,也可以集资经营;可以同当地合作经济组织联营,也可以同农
民合股经营。兴办上述事业,实行自负盈亏。人员招退、工资福利、利润分配,由经营者在国家政策法令允许范围内,自行决定。在兴办过程中,坚持自愿互利原则,不准摊派募捐,强行拉股。
十、要兼顾国家、集体、个人三者利益。广大农民和合作经济组织,要爱国守法,劳动致富。要接受国家计划指导,坚决贯彻“决不放松粮食生产,积极发展多种经营”的方针,履行合同,保证按质按量向国家完成交售任务,争取多做贡献,支援国家建设。保护自然资源,保护文物古
迹,爱惜每一寸耕地,坚决制止乱砍森林,乱占耕地,乱采矿藏。严格控制超计划生育。对集体公共事业要承担一定义务。自觉遵守国家的政策法令,信守乡规民约,同各种违法行为作斗争,为农村经济的全面振兴贡献力量。



1983年2月3日
新公司法框架下股东知情权及其诉讼救济

李凯


摘要:本文以《中华人民共和国公司法》的修改为契机,通过对新旧公司法规定的股东知情权进行对比,并在探讨新公司法对股东知情权行使范围、利益冲突及其平衡后,阐明了新公司法框架下股东知情权的诉讼救济。

关键词:公司法 股东知情权 诉讼救济


  
公司法上的股东知情权是一个权利体系,其分别由财务会计报告查阅权、账簿查阅权和检查人选任请求权三项权利所组成。上述三项权利的内容虽然各异,但中心是股东对公司事务知晓的权利,都是为了能使股东获得充分的信息。而股东知情权的行使,不仅直接涉及到股东自身权益的实现,而且与公司管理是否规范化紧密相连。因而,世界各国在制定公司法时都对股东的知情权做出一定的规范。我国的公司法也不例外,十届全国人大常委会第十八次会议表决通过了修订后的公司法,新公司法于2006年1月1日起实施,在这部新修订的公司法中,关于股东知情权的规定较之已往的立法更加完善、可行。

  一、我国公司法中股东知情权行使范围的法律界定

  公司股东在什么范围内享有知情权是各国公司立法所关注的一个核心问题。其权利边界究竟应止于何处,各国规定未尽一致,我国公司法修改前后的内容也不尽相同。

  修订前的公司法第三十二条规定了有限责任公司的股东行使知情权的范围,而股份有限公司的股东知情权则被规定在第一百一十条。根据旧公司法,有限责任公司的股东能够行使知情权的范围主要表现为“股东有权查阅股东会会议记录和公司财务会计报告”,而对于股份有限公司的股东,则限于“查阅公司章程、股东大会会议记录和财务会计报告”。可见,股东知情权的行使范围被限定在一个非常狭小的范围内。

修订后的公司法分别在第三十四条和第九十八条对有限责任公司、股份有限公司股东的知情权做了规定。第三十四条规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿。股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。”第九十八条规定:“股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告,对公司的经营提出建议或者质询。”

由上述可见,公司股东的知情权在更大程度上获得了法律的尊重和承认,修订前后的公司法在股东知情权问题上的变化主要是:

  首先,股东行使知情权的范围获得空前扩张。与修订前的公司法相比较,修订后的公司法将有限责任公司股东知情权的行使范围扩张到“有权查阅公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告”以及公司的会计账簿;而股份有限公司的股东行使知情权的范围则扩张到“有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告”。修改后的公司法能够使股东更广泛地了解公司经营信息,更切实地保护自己的合法权益,更有效地加强对公司事务的监督。

  其次,在规定有限责任公司的股东可以查阅公司上述文件的同时,还规定了有限责任公司的股东有权复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。这样有利于克服仅仅允许股东查阅公司相关文件所带来的诸如不能更全面、精确地了解、掌握公司经营及财务状况的弊端,从而为股东知情权的行使提供更充分的法律保障。

最后,对有限责任公司股东账簿查阅权的行使程序和条件有了较为明确的规定。即“股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。

  二、股东知情权制度中的利益冲突及其平衡

  众所周知,公司是一个多元利益汇聚的组织体。如何协调相互冲突的各种利益关系并给予其合理的制度安排,无疑是公司法的一个永恒主题。在是否给予股东知情权以及给予其多大程度的知情权的问题上,主要涉及到股东与公司之间利益的平衡。如果过于限缩股东的知情权,将有可能严重地影响股东权利的行使,对股东合法权益造成侵害;同时,也不利于公司经营管理机制的形成。而过于扩张股东的知情权范围,则在一定程度上对公司应有的商业隐私以及秘密构成极大地威胁,最终害及公司的合法权益。因而,在设计股东知情权制度时,立法者应在这两个相互冲突的利益之间循环往复,寻求双方利益保护的最佳平衡点。

  修订后的公司法对股东知情权的规范体现了上述理念。一方面,立法者在对待股东的知情权问题上,持一种积极的肯定态度:不仅从总体上吸收了原来法律的既有内容,同时还将其范围做了较大扩展;另一方面,为维护公司的合法权益,公司法法对股东知情权的行使又做了一定的限制。这种限制主要表现在以下几点:

  其一,虽然在赋予有限责任公司股东对某些公司文件享有查阅、复制权,但是对于诸如公司账簿等公司文件则没有赋予股东复制权。

  其二,在对待有限责任公司股东所享有的账簿查阅权问题上,法律持一种十分谨慎的态度。在以法律形式认可股东可以对公司会计账簿查阅的同时,对于股东查阅权的行使设定了一定的约束性条件:一方面,在提出查阅的要求时,股东必须向公司递交书面的请求;另一方面,则要求股东在查阅公司账簿时有合法的目的,并且要向公司说明其目的。如果公司有合理的根据认为股东查阅公司账簿有不正当目的、可能损害公司合法利益时,可以拒绝提供查阅。但是,需要指出的是,为限制公司动辄以股东目的不合法为借口拒绝股东查阅账簿,法律则又赋予了股东在此种情形下享有一定的救济权利。在公司拒绝查阅时,股东有权要求公司在其提出请求后15日内给予答复并说明理由;同时,如果股东认为拒绝查阅存在不当,还可以请求人民法院要求公司提供查阅。

  其三,对于股份有限公司的股东,法律仅赋予其对公司相关文件的查阅权,而没有赋予其相应的复制权。这些规定,有效地协调了公司与股东之间的利益冲突,在一定程度上防止了公司或者股东任何一方利益的失衡,充分体现了法律对法律关系的平衡与调节功能。

三、新公司法框架下股东知情权的诉讼救济
根据新修订的公司法的规定,无论是有限责任公司的股东还是股份有限责任公司的股东,在行使股东知情权遇到障碍时都有权利诉诸法院寻求司法救济。唯一需要区别的就是:修订后的公司法对有限责任公司股东行使账簿查阅权的程序和条件作了要求,所以,有限责任公司的股东在采取诉讼手段行使知情权时需要首先满足公司法的要求,即“股东认为拒绝查阅存在不当”方“可以请求人民法院要求公司提供查阅”。
提起股东知情权诉讼的股东要做好下面具体工作:
其一,确定股东知情权诉讼的原被告双方。知情权受到损害的股东理所当然的成为股东知情权诉讼的原告;而根据《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行) 》第7条规定:“股东行使知情权的义务主体是公司,涉及股东知情权纠纷提起的诉讼应当以公司为被告。”所以,股东知情权诉讼的被告为股东所在的公司。
其二,确定具体的管辖法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条及《中华人民共和国民法通则》第三十九条的规定,一般情况下,股东知情权诉讼由公司所在的登记注册地的法院管辖。
其三,收集相应证据。一般情况下,民事诉讼中实行“谁举张,谁举证”的原则,因此在提起诉讼前,提起知情权诉讼的股东应当搜集对自己有利的证据,以证明起诉状中陈述的事实和理由,支持所提出的诉讼请求。
其四,撰写起诉状并准备好副本。起诉状应当记明下列事项:(1)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所,法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;(2)具体明确的诉讼请求和所根据的事实与理由;(3)证据和证据来源,证人姓名和住所。
其五,备好诉讼费向法院提起股东知情权之诉。