论全球化语境中现代司法理念之普遍性与基本构成

广西贵港市中级人民法院研究室 林智明


（一）现代司法理念之于中国司法改革的重要性
对于中国司法改革的现状，张志铭教授认为，“要作一个评价的话，似乎有一种山重水复疑无路的感觉，总体上还没有形成连动，实质上的发展还不大，现在已经到了在司法理论、司法哲学上做一点提升的时候。”[1]贺卫方教授也有类似的观点：“实际上司法改革走到今天，的确到了在理念上要提升的程度了。”[2]这种观点得到了司法界的普遍认同，最高人民法院院长肖扬指出：“落实党的十六大提出的司法体制改革任务，有一点很重要，就是要加强司法理念建设和创新”“只有在司法理念上有所突破，党的十六大提出的推进司法体制改革的任务才能落实”。[3]正如罗伊德在评价法律理念对人类文明不可磨灭的贡献时所指出：“它使现行的法规得以表现，提供方提供方法，使这些规定有机会作合理的发展，或是创造新的规则，同时提供一种指导人类行动的工具”[4]，法律现代化是法律制度、法律运作方式和法律理念现代化的统一体，精神理念的择优决策，直接影响着法律制度的创设、存废及具体运作的优化，可以说，脱离法律理念导引的法律现代化是盲目的，脱离法律理念导引的法律现代化是盲目的，不可能实现真正意义上的现代化。现代司法理念的确立对我国的司法改革至关重要。
（二）现代司法理念问题研究述评
理念，即英文的Idea,德语的Idee,从词源上考察，源自古希腊的eidos
或 idea，由 idein（看）演化而来，原意是“一个人所看见的事物的‘外观’或‘形象’”。柏拉图创立理念论将其变成一个专门的哲学术语[5]，最早尝试将“理念”从哲学引入法律领域的是康德[6]，而真正提出“法律理念”将法与理念结合起来的是黑格尔[7]。德国的新康德主义法学家鲁道夫·施塔姆勒则将法律概念与法律理念作了区分，提出“法律理念乃是正义的实现”率先从法律价值意义上来研究[8]，随后，英国法理学权威罗伊德在1964年出版《法律的理念》（The Idea of Law）一书，就法律与道德、正义、自由的关系作了具体的阐述。[9]我国台湾的史尚宽先生以及大陆学者江山、刘作翔也就“法律理念”及其相关问题作了研究。[10]党的十六大确立推进司法体制改革的目标之后司法理念在司法中的地位与作用得到普遍重视，理论界和司法实践部门进行了广泛和充分的研究。[11]
总的看来对司法理念的含义并无多大的分歧，笔者认为范愉教授的定义比较合理，“司法理念是指导司法制度设计和司法实际运作的理论基础和主导的价值观，也是基于不同的价值观（意识形态或文化传统）对司法的功能、性质和应然模式的系统思考。司法理念是司法的重要组成部分，是体现在司法体制、司法组织、司法程序中，并直接作用于司法人员，形成‘行动中的法’即司法实践中的重要因素。”[12]相比较有些定义，如“司法理念简单地说就是司法工作人员在司法活动中所形成的总体上的原则和根本上的指导思想”[13]，“现代司法理念的内涵是指人民在认识司法客观规律过程中形成的一系列科学的基本观念，是支配人们在司法过程中的思维和行动的精神指导”[14]，忽视了司法理念的制度基础或其存在的客观性或法律价值的属性或界定的现代性的历史时空，则有失偏颇。
但对现代司法理念的构成或讲内容则众说纷纭，莫衷一是。有人从审判实践出发认为司法理念包括开放化理念、服务化理念、效益化理念、透明化理念、人性化理念、权力平等化理念、司法独立化理念和法官职业化理念[15]，有人从民事诉讼法的角度应树立改革理念、契约理念、效益理念、诚信理念、公正理念与便民理念[16],另有学者分别从刑法学、刑事诉讼法和行政法的视角作了研究[17]，还有学者从比较法的角度认为应树立程序公正与实体公正并重的理念、以事实为依据以法律为准绳的理念、法律至上法律权威的理念和服从法律顺应民意的理念[18]。
（三）全球化背景中现代司法理念之普遍性
笔者认为，司法理念作为指导司法制度设计和司法实际运作的理论基础和主导的价值观，并非绝对、单一的而具有相对性和多元性，并非静止不变的而是动态发展的从司法制度设计或司法实际运作或司法人员的不同的出发点，立足于不同的历史时期，在不同的法学领域用不同的方法来研究，会有不同的结果；又诚如霍姆斯的断言“法律是基于经验”或北京大学苏力教授的主张“法律是种地方性知识体系”[19]，由于各国政治制度、意识形态、文化传统以及司法制度设计的差异，司法理念还有地域与国别的分歧。但法律发展的统一化（或趋同化）和民族性并性不悖是其21世纪发展的重要趋势，[20]随着全球化的不断推进，司法理念将会在全球范围上呈现趋同化[21]或统一化的趋势，形成某些宏观的共识，从而确立并不断加强其普遍性。
现代司法理念在全球化背景下呈现趋同化并不断增强其共性和普遍
性，是以下因素的综合结果。
首先，市场经济的全球化是现代司法理念普遍性确立并不断增强的推动力。法的内容最终是由物质生活条件决定的，“只有毫无历史知识的人才不知道：君主们在任何时候都不得不服从经济条件，并且从来不能向经济条件发号施令。无论是政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已”[22]。市场经济作为配置资源的有效方式已得到世界各国的认同，正如马克思的断言“资本主义，由于开拓了世界市场，使一切国家的生产和消费都成为世界性的了。······过去那种地方的和民族的自给自足和闭关自守状态，被各民族的各方面的互相往来和各方面的互相依赖所代替了······”[23]，市场经济全球化已成为我们这个时代不可逆转的趋势和重要的特征。这必然促使各国为解决共同的国际经济问题而加强在法律层面的合作，世界法律的相互吸收、借鉴、移植甚至雷同乃至统一亦即法律趋同化的现象日益明显，司法作为市场经济秩序的保护神和社会正义最后一道防线，相应地也会有趋同化的特征，诸如“平等”“公平”等与市场经济国际秩序休戚相关的司法理念已然成为世界的共识。
其次，国际社会形成与全球意识的增强是现代司法理念普遍性的社会基础。市场经济的全球化使得世界市场日益发展不断突破地区和国界的界限在全球范围内迅猛扩张，所有的国家、地区、企业、商品、货币、资源、资本、科技、劳务和信息均纳入国际经济大循环圈进行统一的配置，“民族的片面性和局限性日益成为不可能”“一切民族甚至最野蛮的民族都卷到文明中来了”[24]，国际交往日益频繁国际社会不断发育。正如英国法学家施米托夫所言“我们这个时代最显著的特征不是喷气式飞机的出现，也不是原子弹的发明，而是国际意识的重新觉醒”[25]，面临的全球共同的问题和国际社会整体利益必然促使全球意识的觉醒与增强，作为各国意识碰撞沟通和世界舆论集中反映的数以万计的国际组织为全球意识包括司法意识的形成提供重要的场所。
再次，当代司法制度与实践的共性是现代司法理念普遍性确立与增强的客观基础。司法制度作为当代各国解决社会纠纷主要机制的职能定位，决定了它具有某些共同的特征，包括“司法的民主性”“司法的职业性”“司法的统一性”“司法的中立性”“司法的独立性”“司法的公开性”“司法的慎重性”“司法的权威性”“司法的成本性”“司法的效率性”[26]，这些基本特征必然反映到司法理念上从而体现其全球的普遍性。
复次，法律文化交流的日益频繁和比较法学的兴起是现代司法理念普遍性确立与增强的桥梁纽带。随着国际法律文化的交流与传播，各国的司法理念不断碰撞、融合；同时比较法学的兴起，通过对不同法律体系的法律和司法制度进行比较研究，揭示各自的优劣和一般的共性，为法律借鉴、移植及统一提供途径，促成世界法律的协调发展，[27]这必然导致司法理念的普遍性不断增强。
最后，现代司法理念普遍性的确立与增强是法律全球化的必然结果。随着各国各地区的法律越来越相互接近、趋同、融合甚至统一，法律全球化是当今法律发展的一个客观趋势。[28]各国为加强法律合作组成各种各样国际组织的国际条约实践，海牙国际私法会议等国际组织推动法律统一化的运动[29]，还有各国就司法协助的全球性和区域性的条约实践，均促使各国在特定的条约框架内达成合意，其中包括基本的司法理念的普遍认同。
总之，正如边沁指出：“所有国家的法律，甚至是任何两个国家的法律，假若在所有的观点上都一致，那是必不可取的，因为这是不可能的；可是，在所有文明国家的法律中，一些重要的观点，应该是相同的，而且亦没有什么不便之处”[30]，现代司法理念在全球范围上达成共识形成一致是必然的。
（四）现代司法理念的基本构成
普遍意义的现代司法理念的基本构成如何？或讲现代司法理念到底包
括那些具体的为国际社会公认的理念？笔者认为，肖扬院长在分析当代司法制度与实践整体的特征上提出的“中立”“平等”“透明”“公正”“高效”“独立”“文明”的现代司法理念，准确地反映了当代司法理念的共识，具有普遍性。在全球化的语境中，这几种司法理念具有以下的内容：
1、 司法中立。司法中立的理念是人类对司法职能的本质性认识、运用
过程中的重要的司法观念，是从司法机构与其他国家机构、社会关系角度对司法客观规律的描述。具体是指在各种国家权力之间、各种社会关系主体（通常指对于国家的其他主体）之间、社会关系主体之间发生的具有法律意义的纠纷中，国家设置一种“居中裁判”的角色依法解决纠纷，而这种角色就是国家的司法职能。[31]司法中立是当代司法制度的中立性的反映，它不仅要求法官如排球裁判一样居中裁判，不偏不倚地对待原被告和控辩双方，另一方面还意味司法的消极性和被动主义，即不告不理。[32]
2、司法平等。首先是指国际社会各主权国家司法制度、司法机
构与司法权的地位平等，“平等者之间并无管辖权”，任何国家的司法制度不能凌驾在别国之上，国家之间享有司法豁免权；其次，原被告之间不论国籍、民族、种族、性别、宗教信仰、家庭出身、财产和教育程度享有同等的诉讼地位和在法律适用上享受同等对待。司法平等的核心内容是反对司法特权和司法歧视。
2、 司法透明。根据WTO的透明度原则，司法透明首先是指各国与司
法制度的法律文件以及司法判决必须要公布；其次指司法机关对案件的审理和判决除法律有特别规定应实行公开审判制度，允许公众参与审判过程和旁听；最后司法透明还指司法行为要接受社会的监督，立法机关、新闻媒体、法学专家教授、律师和人民大众均可以对生效的司法判决展开评论。[33]司法透明的核心是反对秘密审判。[34]
4、司法公正。司法公正意指司法的司法活动和裁判行为必须严
格依法办事，正确、合法、及时地实施法律，使体现在法律规范体系中的公平观和权利义务的内容得以实现。司法所追求的公正，包括实体公正和程序公正。实体公正，也就是结果公正，指法院的裁判在认定事实和适用法律方面都是公正的。程序公正，又称为形式公正，就是司法程序必须符合公平、公开、公正的原则，切实保护参与诉讼的当事人的诉讼权利，以求高效地处理和裁决纠纷。
5、司法高效。司法高效是指司法机关的审理和裁判行为必须尽可能迅速与及时，争取在法律规定的时间和审理期限内尽快地结案。司法高效是司法制度效率性的客观体现。司法高效的核心是反对超审限办案和久拖不决。[35]
6、司法独立。司法独立已成为世界公认的司法理念。据1985年联合国《关于司法机关独立的基本原则》，其指司法机关只依据事实和法律来裁决其受理的案件，而不应为任何直接或间接的不当影响、怂恿、压力、威胁或干涉所左右，[36]其核心内容是从事法庭审判的人员在进行审理活动和制作司法裁判方面拥有独立性和自主性，除服从宪法和法律规定外，不受任何组织或个人的干预，包括“审判权专属性规则”“行使审判权的独立自主性规则”和“行使审判权的合法性规则”。[37]在结构上是司法机关独立与法官独立的统一。[38]
7、司法文明。司法文明在主权国家之间意味着司法主权的平等和相互尊重，在国际司法领域更多的开展国际司法合作，实施国际礼让与国际协调。在司法机关的审理和裁判行为中，则是指司法行为应符合司法职业道德和司法礼仪标准，坚持以人为本的原则，提供利民便民的人性化的司法服务，树立良好、文明的司法形象。在当事人之间，则在某种程度上意味受到司法机关的平等的非歧视的对待，“在司法活动中，每一个人都应该受到尊重和关怀，无论他是谁，无论他做过些什么，无论种族、肤色、宗教、性别、收入、阶级、地位、职业、或其他特点。······在诉讼中，不管是机关团体、企事业单位，还是普通个人，不管是国有企业法人还是私营企业法人，也不管是本地企业法人还是外地企业法人，或者是内资企业法人和外资企业法人，都是平等主体，都享有平等的国民待遇，平等地依法保护自己的权利，平等地承担义务。这就是文明司法理念。”[39]
注释：[1] 蒋安杰：《法官的司法理念》，《法制日报》（理论专刊），2004年5月20日第9版。
[2] 蒋安杰：《法官的司法理念》，《法制日报》（理论专刊），2004年5月20日第9版。贺卫方教授还认为法院改革是作为整个社会变革的一部分，司法改革不仅仅涉及到法院或司法机构，它还涉及到社会调整以及国家治理模式的改变，涉及到社会意识的改变，甚至是人们思想方式的改变。参贺卫方：《中国的法院改革与司法独立—一个参与者的观察与反思》，《浙江社会科学》，2003年第2期。
[3] 参《肖扬在天津法院视察工作时强调加强司法理念创新》，《法制日报》2003年2月19日。
[4] [英]Dennis Lloyd:《法律的理念》，张茂柏译，台北市联经出版事业公司1984年版，第138页。
[5] 柏拉图认为善的理念是理念世界的顶峰，是最高的本体，认识不过是对理念的回忆。他所谓的“理念”是指理智的对象或理解到的东西，是对理念的客观唯心主义本体论的解释。参全增瑕主编：《西方哲学史》，上海人民出版社1983年版，第134页。
[6] 康德在《纯粹理性批判》一书的“泛论理念”一节中对柏拉图的“理念”进行详细的评析后，专门论述了“理念”对“制定宪法及法律”的作用。参康德：《纯粹理性的批判》，商务印书馆1961年版，第1页以下。
[7] 黑格尔认为：“法的理念，即法的概念及其现实化”“法的理念是自由”。参[德]黑格尔《法哲学原理》，范杨、张企泰译，商务印书馆1961年版，第1-2页。
[8] [美]博登海默：《法理学-法哲学及其方法》，邓正来、姬敬武译，华夏出版社1987年版，第163页。
[9] [英]Dennis Lloyd:《法律的理念》，张茂柏译，台北市联经出版事业公司1984年版，第138页。
[10] 参史尚宽：《法律之理念与经验主义法学之综合》，载刁荣华主编：《中西法律思想论集》，台湾汉林出版社1984年版；江山：《中国法律理念》，中国地质大学出版社1989年版；刘作翔：《法律的理想与法制建设》，西北大学出版社1995年版。
[11] 其中最高人民法院蒋惠岭法官和中国人民大学范愉教授的研究比较深入。参蒋惠岭：《司法理念的基本问题研究》，人民法院出版社2002年版；范愉：《现代司法理念漫谈》，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=9701,6/9/2004.
[12] 范愉：《现代司法理念漫谈》，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=9701,6/9/2004。
[13] 参徐迈：《司法理念在司法中的地位和作用》，http://www.suzhoud.jcy.gov.cn/index.htm,6/9/2004.
[14] [徐立新：《当前审判工作中司法理念的创新》，http://www.jslegal.com/asp/news/show.asp?，,6/9/2004.
内蒙古包头市人大常委会


包头市住宅区物业管理条例
包头市人民代表大会常务委员会


（1999年9月22日包头市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）

第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持清洁优美、舒适方便、文明安全的生活环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市区、白云鄂博矿区、石拐矿区、沙河镇、金山镇、萨拉齐镇、百灵庙镇。
本条例所称住宅区是指以住宅房屋为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套的共用设施、设备，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区。
本条例所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅区内的建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业受业主委员会委托按照物业管理委托合同对物业进行修缮、维护和与之相关的服务活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立从事物业管理服务的企业法人。
第三条 新建住宅区应当实行物业管理，已交付使用的住宅区应创造条件逐步实行物业管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理和委托物业管理企业专业管理相结合的原则。
第五条 市人民政府房产行政主管部门主管全市物业管理工作。
市区物业管理工作的管理职权范围，由市人民政府确定。
旗、县、郊区、矿区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门管理，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
街道办事处和公安、物价、建设、环保、供电、邮政、电信等有关部门依照各自职责，配合房产行政主管部门做好与物业管理相关的工作。

第二章 业主管理权
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）监督业主委员会的管理工作；
（五）其他。
业主的主要义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业管理的制度、规定；
（四）按时交纳应付的物业管理、维修等费用；
（五）其他。
第七条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当由业主大会酝酿，确定比例推选业主代表，组成业主代表大会。
召开业主大会或者业主代表大会，须有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出决定，应当经全体业主或者全体业主代表过半数通过。
业主出席业主大会，按照建筑面积拥有投票权，每25平方米有一投票权，每增加25平方米，增加一投票权。居住直管公房和单位自管公房的非业主使用人应当与业主各有百分之五十的投票权。
业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，经百分之二十以上业主或者业主代表提议，应当召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请管区公安部门、居民委员会等有关部门的代表列席。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定维修基金使用计划、批准《物业管理委托合同》等有关业主利益的重大事项；
（五）决定所在物业管理区域公共性服务项目及服务标准；
（六）其他。
第九条 住宅区共用设施、设备配套齐全，维修基金已到位，公有房屋出售建筑面积达到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建筑面积达到百分之五十以上的，房屋出售、出租单位应当在房产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，实行
物业管理。
达到上述条件，房屋出售、出租已满两年的，必须实行物业管理。
第十条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。可连选连任。业主委员会由5至15人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第十一条 业主委员会应当自选举之日起15日内，持下列文件向房产行政主管部门申请登记：
（一）业主委员会登记申请表；
（二）业主委员会委员名单及身份证明；
（三）业主委员会章程。
对符合条件的，房产行政主管部门应当自受理之日起15日内予以登记。
第十二条 业主委员会职责：
（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案，并报业主大会通过；
（三）依据本条例第八条第（五）项的决定，公开招标选聘一个物业管理企业，签订《物业管理委托合同》；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督检查物业管理委托合同的执行情况；
（五）督促业主和使用人履行业主公约；
（六）审核物业维修基金计划，对维修基金的使用情况进行检查和监督；
（七）接收和管理房屋共用部位和共用设施、设备；
（八）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
（九）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
第十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十四条 业主委员会、物业管理企业应当协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，开展与物业管理有关的工作。
第十五条 物业管理区域由房产行政主管部门按照规划要求，兼顾建筑物与共用设施、设备的相关情况，本着有利于物业管理规模化经营、专业化经营发展的原则划定。
第十六条 物业管理用房，由开发建设单位、公有住房出售单位按房屋建筑面积的千分之一无偿提供，但不得低于40平方米。产权属全体业主共有。
业主委员会与物业管理企业解除合同后10日内，物业管理用房应当交还业主委员会。

第三章 物业管理企业
第十七条 申请从事物业管理，应当通过市房产行政主管部门的资质认证，取得资格后，按照法律、法规的规定办理有关手续。
第十八条 申请物业管理企业资质应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）物业管理企业章程；
（三）有固定的经营场所；
（四）有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
（五）注册资金10万元以上；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十九条 物业管理企业从事物业管理，应当与业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同自生效之日起15日内报房产行政主管部门备案。
物业管理企业可以接受业主、使用人的委托从事特约服务。
第二十条 对从事物业管理的人员应当进行岗位培训，持证上岗。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）按照签订的《物业管理委托合同》，实施管理；
（二）制定物业管理的具体规则；
（三）收取物业管理服务费；
（四）制止违反物业管理规定和业主公约的行为；
（五）选聘专营公司承担专项经营业务；
（六）按法律、法规和有关规定从事经营活动。
第二十二条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行《物业管理委托合同》；
（二）接受房产行政主管部门的管理和有关行政部门的指导、监督；
（三）接受居民委员会、业主委员会或者业主的监督；
（四）重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）按照季度向业主委员会报告物业维修基金及公共性服务费使用情况；
（六）协助有关部门开展社区活动。
第二十三条 物业管理企业资质实行年检和等级升降制度。

第四章 物业管理
第二十四条 房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理，由房屋出售、出租单位负责，但不得使用物业维修基金。
第二十五条 房屋出售、出租单位除按照规定必须移交有关专业部门管理的共用设施、设备外，不得出让、转让房屋共用部位和其他共用设施、设备的所有权。业主委员会成立后，全部移交业主委员会。
第二十六条 业主转让或者出租房屋，应当将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。
房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，应当将转让或者出租情况告知业主委员会和物业管理企业。
第二十七条 实施物业管理的住宅区，由开发建设单位向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业管理区域的规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网图；
（四）土地使用证书；
（五）其他有关资料。
以上工程建设资料应当由业主委员会委托房产行政主管部门代管。
第二十八条 物业使用中不得有下列行为：
（一）改变、损坏房屋外貌、承重结构；
（二）占用共用部位，拆除、改装、损坏共用设施、设备；
（三）毁坏花草树木；
（四）乱倒垃圾、乱扔杂物；
（五）乱设摊点；
（六）不在指定地点存放车辆；
（七）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（八）违反有关规定存放易燃易爆物品、排放有毒有害气体，发出超过规定标准的噪音；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 任何单位和个人不得改变按照规划建设的住宅、公共建筑和共用设施、设备的使用性质。
第三十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路和场地时，应当与业主委员会或者物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第三十一条 供电、供水、供热、燃气、排水、邮政、电信、有线电视、绿化、环卫等专业部门对住宅小区共用设施、设备的管理与物业管理企业的职责分工，依照有关法律、法规、行政规章的规定执行，法律、法规、行政规章没有规定的，按照下列规定执行：
（一）共用设施、设备无偿移交或者协商移交专业管理部门的，由接收方负责；
（二）共用设施、设备未移交的部分，房屋出售、出租单位已按照规定缴交维修基金的，由业主委员会委托的物业管理企业负责；
（三）没有明确界定的，由市人民政府规定。

第五章 物业维修基金及管理服务费
第三十二条 公有房屋和新建房屋出售后都应当建立房屋共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十三条 维修基金提取方式如下：
（一）新建房屋出售时，房屋出售单位按照售房款百分之二的比例向购房者代收，不计入销售收入；
（二）公有房屋购房者按照购房款百分之二的比例向房屋出售单位缴交，不计入销售收入；
（三）已售商品房未向购房者收取百分之二维修基金的，由开发建设单位按照住宅建设总投资额的百分之一点五提取；
（四）公有房屋出售单位按照售房款百分之二十的比例提取。
第三十四条 维修基金由房产行政主管部门代管，专户存储，利息收益补充维修基金。
维修基金属全体业主共有，按栋立账，按户核算。动用此项基金由物业管理企业做出计划，经业主委员会审核，报业主大会或者业主代表大会批准，房产行政主管部门审定后使用。并接受财政、审计等有关部门的监督。
第三十五条 市人民政府每年应当从城市维护费中安排一定数量经费，划拨市房产行政主管部门，用于下列项目：
（一）与区级人民政府的城市维护费匹配使用，用于已交付使用的住宅区的治理改造；
（二）用于未售市直管公房的维修费补贴。
第三十六条 物业维修基金的具体管理办法，由市人民政府规定。
第三十七条 房屋自用部位和自用设备的维修更新费用由业主承担。
第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，随所有权同时过户。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金余额按照个人缴交比例退还业主。
第三十九条 已交付使用的住宅区实行物业管理，需要治理改造、补建配套设施的，其费用由市、区人民政府组织原开发建设单位、原产权单位、市政公用专业单位筹集。无法组织筹集的，由市、区人民政府负责。
第四十条 物业管理公共性服务费可由下列项目构成：
（一）管理服务人员的工资和按照规定提取的福利费；
（二）共用设施、设备的运行及保养费用；
（三）清洁卫生费；
（四）绿化管理费；
（五）保安费；
（六）用于物业管理的固定资产（无偿提供的管理用房除外）折旧费。
本条（二）、（三）、（四）、（六）项所称费用支出是指除工资及福利费以外的物资消耗费用。
第四十一条 物业管理公共性服务费的收费标准应当遵循合理、质价相符和与社会经济发展水平相适应的原则。市房产行政主管部门在广泛征求意见的基础上，经过科学论证，制定公共性服务标准和公共性服务项目劳务定额、物资消耗定额。市房产行政主管部门依据上述标准和定额及
有关规定区别住宅房屋与非住宅房屋提出公共性服务项目指导价。物价行政主管部门应当经过听证程序后，批准执行。特约服务费的收费标准由物业管理企业与业主、使用人协商定价。
第四十二条 物业管理公共性服务费由业主、使用人交纳，按照房屋建筑面积计收。对城镇最低生活保障线以下的特困居民，市人民政府应制定具体减免政策。
空置、闲置房屋的公共性服务费按照所在物业管理区域同类房屋收费标准的百分之五十计收。
第四十三条 物业管理企业应当公布经招标确定的公共性服务项目、服务标准、项目收费标准和按建筑面积计算的收费标准。未实施服务的项目不准收费。按照本条例已向业主、使用人收取物业管理公共性服务费的，任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第六章 法律责任
第四十四条 房产行政主管部门应当接受违反本条例的投诉，并自受理投诉之日起10日内答复投诉人。
第四十五条 业主、使用人、物业管理企业、开发建设单位之间发生纠纷，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第四十六条 违反本条例第二十八条第（一）、第（二）项、第二十九条、第三十条规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用以及对他人造成的损失，由责任人承担；情节严重的，由房
产行政主管部门处以500元以上2000元以下罚款。
违反本条例第二十八条第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）项规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正或赔偿损失；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用由责任人承担。
第四十七条 房屋出售、出租单位未按要求召开第一次业主大会或者业主代表大会，由房产行政主管部门责令其限期召开；在限期内拒不召开的，可以处以5000元以上10000元以下罚款。
第四十八条 房屋出售、出租单位违反本条例第二十五条规定的，由房产行政主管部门责令其限期收回，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十九条 房屋出售、出租单位在移交物业时不按照规定提供物业管理用房的，由房产行政主管部门责令其限期提供，并处以10000元以上30000元以下罚款；逾期仍不提供的，应当申请人民法院强制执行。
第五十条 房屋出售、出租单位未按照规定交付物业维修基金的，由房产行政主管部门责令其限期交付，并处以1000元以上5000元以下罚款。
擅自动用物业维修基金的，除本金、收益限期归还外，并处以违法金额百分之五的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，处以1000元以上5000元以下罚款，直至降低其资质等级或者吊销其物业管理资质证书。
（一）建筑物及共用设施、设备不按期修缮或者养护、维修不当，造成损失的；
（二）擅自改变物业管理区域共用部位、共用设施、设备用途的；
（三）不按照资质管理规定从事物业管理服务的；
（四）内部制度不健全，管理混乱，不按照规定提供服务的；
（五）不履行《物业管理委托合同》规定的其他义务的；
（六）物业管理委托合同终止或解除后，不按照规定办理清退或者移交手续的。
第五十二条 不具有物业管理资质的企业从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令其停止非法物业管理活动，没收其非法收入，并处以10000元以上30000元以下罚款。
取得物业管理资质，不办理相关手续的，由有关行政主管部门按照规定予以处罚。
擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价行政主管部门予以处罚。
第五十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会违反本条例作出的决定，由房产行政主管部门予以纠正。
第五十四条 业主、使用人违反本条例规定，不按照约定交纳物业管理、维修等应付费用的，物业管理企业可以催缴，限期交付。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院等。
（二）自用设备，是指业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、照明设施、采暖散热片以及通向主管道的供水、排水、燃气器具等。
（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼板、屋顶等），室外墙面、门厅、楼梯间、垃圾道等。
（四）共用设施、设备，是指户外上下水管道、落水管、水箱、加压泵站、电梯、供电设施、暖气管线、燃气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、场地等。
第五十七条 本条例中《物业管理委托合同》使用国家统一制定的示范文本。
第五十八条 本条例自二○○○年三月一日起实施。《包头市住宅小区物业管理办法（试行）》同时废止。


（1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）


内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定，批准包头市人民代表大会常务委员会报请批准的《包头市住宅区物业管理条例》，由包头市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月29日