内蒙古自治区包头市人大常委会


包头市物业管理条例


(2007年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2007年8月3日内蒙古自治区第十届
人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指由业主自行或者委托物业服务企业或者其他管理人对建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产行政主管部门负责对本市物业管理活动实施监督管理，可以委托市物业管理机构行使市区物业管理活动的日常监督管理职责。
土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、石拐区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门负责，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
发展改革、建设、环保、公安、水务、广播电视等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。
第四条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督。
第五条 市房产行政主管部门指导物业管理行业协会开展工作。物业管理行业协会应当制定行业规范，加强行业指导和行业自律，促进物业服务企业提高服务水平，依法维护会员合法权益。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。
第七条 建筑物的所有权人为业主。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中的权利、义务，按照法律、法规有关规定执行。
第八条 建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当及时到业主委员会进行变更登记。
第九条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。房产行政主管部门应当在十个工作日内做出书面决定。
第十条 物业管理区域，根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、便于管理等因素划分。
分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。
需要划分或者调整物业管理区域的，由房产行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府按照本条第一款、第二款的规定，结合当地居民委员会的布局进行划分或者调整。
第十一条 物业管理区域内，已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之三十以上，并且交付使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。
第十二条 符合业主大会成立条件的，建设单位以书面形式告知房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府，并在其指导下组织成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府代表、业主代表和建设单位代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
第十三条 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)；
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案)；
(三)核实登记业主的身份及其建筑物专有部分面积；
(四)提出业主委员会委员候选人名单；
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示，业主对业主身份及其建筑物专有部分面积确认等有异议的，筹备组应当予以复核。
第十四条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。业主较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位书面推举业主代表参加业主大会会议。
业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举人的意见。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当在收到提议之日起三十日内组织召开。
第十六条 采用集体讨论或者书面征求意见等方式召开业主大会会议的，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主委托代理人参加会议的，代理人应当具有完全民事行为能力并持有被代理人的授权委托书。
业主大会作出决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施设备的维修资金(以下简称维修资金)，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十七条 业主委员会由首次业主大会选举产生。业主委员会委员由业主担任，可连选连任，每届任期由业主大会确定，人数根据实际情况由三至九人的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员的基本情况应当在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员等有关资料报房产行政主管部门备案，并书面告知物业所在地居民委员会。
业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员发生变更的，应当到房产行政主管部门办理变更备案手续。
第十九条 依法选举产生的业主委员会，凭房产行政主管部门出具的备案证明刻制印章并依法使用。
第二十条 经五分之一以上业主提议，由业主大会决定，可以重新选举业主委员会。
第二十一条业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
换届或者重新选举业主委员会的，应当接受房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导和监督。
逾期未换届的，在房产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处、镇人民政府协助其换届选举。
原业主委员会应当在重新选举前，将印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物交街道办事处或者镇人民政府代管，新一届业主委员会选举产生后接管印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物。
第二十二条 业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)被依法追究刑事责任的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十五条业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力，并在物业管理区域内公告，但不得违反法律法规的规定，侵害业主合法权益。
第三章物业服务企业
第二十六条 物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书和资格证书。
第二十七条 物业服务企业从事物业服务活动，应当与业主或者业主委员会参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同自生效之日起十五日内报市房产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业享有以下权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理；
(二)制定物业服务的具体措施；
(三)按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用；
(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为；
(五)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
(六)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；
(七)拒绝承担物业服务合同约定以外的责任和任何形式的摊派；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第二十九条 物业服务企业履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；
(二)接受有关行政管理部门的监督管理；
（三）接受业主和业主委员会的监督；
(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）每半年向业主委员会报告并在管理区域内公示物业服务费用及代管资金使用情况；
(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业服务企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反相关法律、法规的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十一条 物业服务企业资质实行年检制度。
物业服务企业应当依法到原资质审批部门参加年检。年检不合格的，三级资质的物业服务企业由市房产行政主管部门注销其资质；二级以上资质的物业服务企业，报请原资质审批部门注销其资质，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
第三十二条 本市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当持资质证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
第三十三条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十五日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的应当移交的有关资料。
第四章前期物业管理
第三十四条 本条例所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者房屋总建筑面积小于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标选聘物业服务企业的，按照有关规定实施。
第三十五条 通过招投标选聘物业服务企业的建设单位，应当在下列时限内完成前期物业管理的招投标工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前；
(二)新建现售商品房在物业销售前三十日；
(三)非出售的新建物业在交付使用前九十日。
第三十六条 建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括当事人和物业的基本情况、服务事项、服务标准、服务收费标准、服务费收取方式和违约责任等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十七条 前期物业服务事项主要包括下列内容：
(一)物业共有部分的维护和管理；
（二）环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位的管理；
(三)物业装修装饰管理服务；
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(五)物业档案资料的管理；
(六)双方认为需要约定的其他事项。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但是，业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业服务企业应当于期满前两个月通知业主。
第三十九条 建设单位在销售物业前，应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定业主临时公约，向物业买受人明示业主公约内容，并予以说明。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四十条 建设单位申领商品房预售许可证时，应当向房产行政主管部门提交以下资料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
(二)业主临时公约；
(三)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图；
(四)通过招投标选聘物业服务企业的，提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十一条 建设单位应当按照规划，以不低于开发建设规模千分之三的标准无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括办公用房、社区阅览室、活动室和经营用房。物业服务用房中千分之二作为办公用房和社区阅览室和活动室，千分之一作为经营用房。
第四十二条 建设单位将竣工验收合格的物业交付买受人时，向物业买受人提供物业质量保证书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十三条 建设单位应当按照住宅物业建设项目总造价百分之五的标准提取物业工程质量保修金，并由房产行政主管部门代管。
物业工程质量保修金实行专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用；物业保修期满，结余的物业工程质量保修金返还建设单位。
物业工程质量保修金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条 业主入住前，物业服务费用由建设单位承担；业主入住后，物业服务费用由业主承担。
前款所指入住，是指房屋具备入住条实件，业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月)内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者其授权的物业服务企业没有事先通知的，以业主实际办理入住手续为准。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在房产行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的其他资料。物业服务企业应当将移交结果向全体业主公示。
第五章物业管理服务
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。其中分期开发建设的物业，只能委托同一个物业服务企业。
第四十六条 物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当包括以下内容：
(一)当事人和物业的基本情况；
(二)物业共有部分、共用设施设备的维护和管理；
(三)环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位、公共文体设施的管理；
(四)物业装修装饰管理服务；
(五)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(六)物业档案资料管理；
（七）物业服务标准；
(八)物业服务费标准及收取方式；
(九)合同期限、终止和解除条件；
(十)违约责任及纠纷解决途径；
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
第四十七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围按照市人民政府和价格主管部门的有关规定执行。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门，根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度并定期公布。具体服务标准和收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。
物业服务收费应当按照房屋建筑面积计收。
物业服务企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但是，物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十九条物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，按照双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，及时
处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。
第六章物业的使用、维护和维修资金
第五十一条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照有利于物业安全和美观、不损害公共利益和他人利益的原则使用和维护物业。
第五十二条 物业管理区域内，下列物业属于全体业主共有，建设单位、物业服务企业和业主个人不得擅自处分：
(一)物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、社区阅览室、活动室、经营用房等物业服务用房；
(二)道路，但属于城镇公共道路的除外；
(三)绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
(四)占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位；
(五)非机动车车库；
(六)户外墙面、公共场地、公共文体设施；
(七)公共门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、电表间、电话分线间、屋顶、走廊通道、管道井、走廊墙、房屋承重结构；
(八)业主共用的上下水管道、落水管、水泵、供水箱、天线、楼梯、电梯、垃圾通道、垃圾储存设施、窨井、化粪池；
(九)小区照明设施、楼道照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、消防设施、文化体育设施；
（十）物业管理区域内的其他公共场所和公用设施设备。
建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款所列设施设备的登记申请，由产权登记机构在产权档案中予以记载。
第五十三条 使用物业共有部分，不得影响业主的正常生活和占用消防通道。
用于经营活动的共有部分，由业主委员会委托物业服务企业经营，所得收益按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十四条 在物业管理区域内，不得有下列行为：
（一）擅自改变规划物业的用途；
（二）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）擅自占用、损坏、移动、拆除、改装共有设施、设备和部位；
（五）违章搭建建（构）筑物；
（六）随意倾倒垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地；
（七）擅自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
（八）擅自设置摊点；
（九）违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 在物业管理区域内，因物业维修或者公共利益，业主或者相关单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路和场地，在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第五十六条 业主或使用人装修装饰房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
业主或者使用人装修装饰房屋，应当遵守有关规定、业主临时公约和业主公约。
装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾及时清运，物业服务企业清运的，费用由业主或使用人承担。
第五十七条 供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等相关单位，要承担至最终端用户相关管网的维修养护服务责任。
最终端用户是指接受供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等服务的最终端分户使用人，具体是指：
(一)供水、供气、供电到业主分户计量表；
(二)供热未实行分户供暖的到单元井，实行分户供暖的，到单元分户阀门；
(三)排水到单元井；
(四)通讯、有线电视到分户用户端口。
第五十八条 供电、通讯、有线电视、供气设施设备的维修费用，由上述相关单位承担。
第五十九条 供热、供水、排水二次管网的维修养护，可以使用维修资金。维修资金尚未提取或者不足支付维修改造费用的，按照下列规定筹集：
(一)企业的自建住宅，由企业按照实际需要的费用筹集；
(二)原市属行政机关、事业单位开发的住宅，由市本级财政按照实际需要的费用筹集；
(三)原旗县区属行政机关、事业单位开发的住宅，由旗县区财政按照实际需要的费用筹集；
(四)开发商未移交二次管网管理权的住宅，由开发商按照实际需要的费用筹集；
(五)难以确定建设单位的旧住宅，由市和旗县区两级财政按照隶属关系根据实际需要的费用筹集。
二次管网维修改造费实行专户管理，专款专用。具体管理、使用办法由市人民政府制定。
第六十条 供热、供水、排水二次管网的大修、更新和改造，应当与城市建设规划衔接。
第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳维修资金。
维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修资金的收取、管理和使用，应当遵循按幢立账、专户存储、核算到户、公开透明、业主决策、政府监督的原则。
维修资金由房产行政主管部门代管，法定孳息属于业主共有。维修资金的收取、使用、管理和监督办法由市人民政府另行制定。
第六十二条 局部物业共有部分确需维修的，由业主委员会或者物业服务企业提出申请，经房产行政主管部门认定，可以使用维修资金。
发生危及他人或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六十三条业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时转让。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金余额退还业主。
第七章法律责任
第六十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门责令限期改正：
(一)业主委员会未按规定召开业主大会会议的；
(二)业主委员会委员的基本情况未在物业管理区域内公告的；
(三)业主委员会未按规定报房产行政主管部门备案的；
(四)业主大会或者业主委员会的决定违反法律法规的；
(五)业主大会做出的决定未在物业管理区域内公告的。
第六十五条 违反本条例第九条规定，建设单位未向物业行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，由房产行政主管部门
责令限期改正；逾期不改正的，可以处2000元以上l万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第二十六条规定，未取得资质证书从事物业服务活动的，由房产行政主管部门没收违法所得，处5万元以上10万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本条例第二十七、第三十六条规定，未按照规定签订物业服务合同、前期物业服务合同的，或者未向房产行政主管部门报备物业服务合同的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十八条 违反本条例第三十二条规定，本市外物业服务企业未到市房产行政主管部门备案的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十九条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务用房和规定资料和档案的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以1万元以上3万元以下罚款。
第七十条 违反本条例第三十四条第二款规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款。
第七十一条 违反本条例第四十一条规定的，建设单位不按照标准配置物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第七十二条 违反本条例第五十二条规定，建设单位、物业服务企业和业主个人擅自处分属于业主物业共有部分的，由房产行政主管部门责令处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十三条 违反本条例第五十四条第(五)、(六)、(七)项规定的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以并处100元以上2000元以下罚款，由物业服务企业恢复原状，所需费用由责任人承担；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第七十四条 违反本条例第六十一条第二款规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第七十五条 业主违反物业服务合同的约定，逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十六条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第七十七条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合资质条件的企业核发资质证书的；
(二)对符合资质条件的企业不予核发资质证书或者在规定
时限内不予审批的；
(三)利用职务便利，收受他人财物的；
(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
(五)未及时受理、处理物业服务投诉或者未在规定时限内答复投诉人的；
(六)违反本条例规定的其他行为。
第八章附则
第七十八条 本条例自2007年10月1日起施行。
聚焦婚姻法司法解释三——婚姻行政诉讼向民事诉讼“并轨”之优越性与可行性
（关于解释三第一条修改意见之三）

王礼仁


　　根据现行法律规定和司法现状，我国婚姻效力纠纷的处理渠道存在“外双轨”与“内双轨”两个“双轨制”。所谓“外双轨”，就是民政机关与法院均有权主管婚姻效力纠纷。所谓“内双轨”，就是在法院内部民事审判庭与行政审判庭都可以审理婚姻效力案件。这种“主管上的双轨制”与“审判上的双轨制”，不仅与婚姻纠纷的性质不相适应，而且由于相互之间不衔接，在司法实践中常常暴露出法律适用上的“打架”等诸多弊端。为此，对婚姻效力纠纷的主管和审判体制应当改革，由“双轨制”向“单轨制”并轨，彻底废除民政机关主管婚姻效力纠纷和适用行政诉讼程序解决婚姻效力案件的机制。凡涉及婚姻是否成立或有效的案件，全部统一由法院主管，按民事诉讼程序处理。
　　为此，笔者针对婚姻法司法解释三第一条提出了修改意见，即在民事诉讼中设立“婚姻成立或不成立之诉”，解决婚姻效力纠纷（详见《聚焦婚姻法司法解释三——婚姻登记瑕疵纠纷诉讼路径立法构想及理由》）。这里补充阐述其理由。
　　一、婚姻效力纠纷处理渠道立法和司法现状
　　关于婚姻效力纠纷的处理渠道和程序，目前主要由婚姻法、行政法规和相关司法解释分别规定。
根据婚姻法第11条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第7、8、9条规定，我国对婚姻效力纠纷实行的是“双轨主管制”，即婚姻登记机关与法院都有管辖权。但婚姻登记机关主管的范围仅限于撤销胁迫结婚，除此之外，其他任何请求宣告婚姻无效或者撤销婚姻的纠纷都不受理。而法院对四种法定无效婚姻（重婚、近亲属、疾病、未达婚龄者结婚）和一种可撤销婚姻（胁迫结婚）均有管辖权。上述规定解决了法定无效婚姻和可撤销婚姻的主管问题，但对于婚姻登记程序违法的婚姻效力纠纷，诸如他人代理结婚、他人冒名登记结婚、欺诈结婚、使用虚假身份结婚、使用虚假证明材料结婚、违反地域管辖登记结婚等，其主管和诉讼程序没有完全解决。具体说，民政机关根据《婚姻登记条例》和《婚姻登记工作暂行规范》不再主管婚姻登记程序违法的婚姻效力纠纷之后，这类纠纷由谁主管，按照什么程序处理？没有明确规定，存在法律漏洞。
　　尽管现行婚姻法及其相关的行政法规只规定了婚姻登记机关可以受理撤销胁迫结婚一种情形，但由于对婚姻登记程序违法的婚姻效力纠纷的主管和诉讼程序规定不明，目前在司法实践中，对于因婚姻登记程序违法引起的婚姻效力纠纷，主要解决途径是当事人先找婚姻登记机关，请求其撤销婚姻；对于婚姻登记机关不撤销，或者对其处理不服的，再提起行政诉讼。具有准司法解释性质的《人民司法》杂志的“司法信箱”栏目，在2008年的答复中仍是这一观点。 也是这种意见。如前所述，由于行政法规已明确规定婚姻登记机关无权处理此类纠纷，婚姻登记机关一般不受理或不处理此类纠纷。于是，当事人便以婚姻登记机关作为被告提起行政诉讼，通过行政诉讼程序撤销婚姻登记。因而，婚姻效力纠纷事实上的处理渠道，不仅有婚姻登记机关与法院共同主管的“外双轨”，也在法院内部存在行政诉讼与民事诉讼的“内双轨”。
　　这种解决婚姻效力纠纷的“双轨制”本身存在严重缺陷，加之法律法规与具体执行又相矛盾，在司法实践中暴露出诸多弊端。
　　二、婚姻登记机关和行政诉讼难以处理婚姻登记瑕疵纠纷
　　（一）婚姻登记机关无权处理且难以处理婚姻登记瑕疵纠纷
　　第一，民政机关无权处理婚姻效力纠纷。
　　婚姻登记机关过去处理婚姻效力纠纷，有其历史背景或原因。一是当时没有婚姻无效制度，有些婚姻在法律上不能承认其效力，需要通过撤销婚姻登记予以否认。因而，婚姻登记机关撤销婚姻登记实际上起到宣告婚姻无效的作用，在一定意义上是对婚姻无效制度的补充。二是过去人们一般都把婚姻登记当作行政许可行为，因婚姻登记行为引起的纠纷，自然认为需要经过行政复议或行政诉讼解决。行政许可法出台，已经澄清了婚姻登记不是行政许可。
　　目前，我国婚姻法设立了无效婚姻和可撤销婚姻制度。无效婚姻和可撤销婚姻有其严格的条件，在这种情况下，如果允许婚姻登记机关再任意撤销婚姻登记，将会间接宣告婚姻无效，扩大婚姻无效的范围。为了维护法制的统一，防止婚姻登记机关任意撤销婚姻登记，行政法规已经取消了婚姻登记机关撤销婚姻登记的权力。因而，民政机关已经无权处理此类纠纷。
　　第二，民政机关无力处理婚姻效力纠纷。
　　民政机关办理婚姻登记的主要职责是审查申请材料的形式真实性，并对形式真实和合法的婚姻申请予以登记，不具有判断婚姻关系实质上有无效力的相应职权，更没有对争议的调处、裁决权。那么，在当事人提出撤销婚姻时，民政机关是一律撤销呢？还是有选择地撤销呢？如果是有选择地撤销，民政机关就需要判断，而判断则涉及调查或实质裁决，民政机关没有这个职权。因而，民政机关无力处理婚姻效力纠纷。要民政机关处理此类纠纷，实际上是行使审判机关的职权。
　　第三，由民政机关处理婚姻效力纠纷，将会把民政机关推向“两难”的境地。
　　首先，如果民政机关以无权处理为由拒绝处理，则会以不作为被推上行政诉讼的被告席。其二，民政机关如果处理，也会被推上行政诉讼的被告席。一是如果民政机关进行实质审查，则需要当事人提供有关实质真实的材料，这有“附加其他义务”之嫌。当事人不仅可以拒绝提供，甚至会以违法或侵权为由而起诉民政机关。因为根据《婚姻登记条例》第3条规定：婚姻登记机关办理婚姻登记时， 除形式审查外，“不得附加其他义务”。二是如果民政机关只进行单纯的形式审查，又难免出现实质判断错误。而且对于双方有争议的婚姻登记，民政机关无论处理正确与否，将有一方提起行政诉讼。即使双方没有争议，单纯的形式审查，也难以保证撤销婚姻登记的正确性。如夫妻双方为了逃避债务，虚构撤销婚姻登记的事由和事实，民政机关通过单纯的形式审查可能会难以发现虚假而撤销婚姻登记。这样，债权人发现后则又将起诉民政机关。民政机关始终难以摆脱由当事人牵着鼻子当被告的困境。
　　由此可见，民政机关无权处理；你硬要它处理，它也无力处理。那么，在这种情况下，你怎么非要民政机关当被告不可？民政机关处理婚姻效力纠纷，其结果只能是无端滋生行政诉讼，造成恶性循环，浪费社会资源。
　　（二）行政诉讼的功能难以适用婚姻登记纠纷
　　婚姻登记效力纠纷行政诉讼至少有十大缺陷，对此我又专门论述，在此不再赘述，可参看《聚焦婚姻法司法解释三——婚姻登记效力纠纷行政诉讼的十大缺陷》。
　　三、行政诉讼的缺陷在民事诉讼中完全可以解决
由于婚姻纠纷属于民事案件，按行政案件处理，难免有许多障碍，但将该类纠纷回归民事，按民事案件处理，则顺理成章，一切问题迎刃而解，行政诉讼中的障碍均不复存在。
　　1、在民事诉讼中，没有诉讼时效的障碍。在民事诉讼中，对于婚姻撤销有明确的除斥期限，超过除斥期间，则不予撤销。这不仅适用胁迫结婚，也适用于与胁迫相似的代理婚姻等。这样，在民事诉讼中就不会产生对超过除斥期间而不该撤销的婚姻予以撤销问题。对于婚姻无效，在民事诉讼中，明确规定不受一般诉讼时效限制，有请求权的人，任何时候都可以申请宣告婚姻无效。而婚姻不成立与婚姻无效具有相同性质，亦不受一般诉讼时效的限制。这在法理上非常明确，外国和我国台湾的民法中都有明确的规定。因而，在民事诉讼中，婚姻效力纠纷的诉讼时效，不仅没有障碍，而且清楚明了，容易掌握。
　　2、在民事诉讼中，没有判决功能障碍。对婚姻诉讼纠纷按民事案件处理，主要审查婚姻关系是否成立或有效，其评判标准与行政诉讼不同，一些有程序违法瑕疵的婚姻，只要符合婚姻的实质要件，在民事上可能会认定婚姻成立有效，这可以弥补行政诉讼既要确认婚姻登记行为违法，又要确认婚姻关系成立有效，其功能不足的缺陷。
　　3、在民事诉讼中不存在相互否定和矛盾判决。在民事诉讼中，当事人可以就离婚、婚姻有效与无效等一并提起，或者提起反诉。法院可以对各种婚姻关系合并审理，避免矛盾判决。如原告提出婚姻不成立或无效之诉，被告可以反诉事实婚姻成立有效；或者原告提出离婚之诉，被告可以反诉婚姻不成立（或不存在），或者反诉婚姻无效。如在同一婚姻关系中，存在登记婚姻与事实婚姻时，法院可以合并审理，在同一民事诉讼程序中解决登记婚姻与事实婚姻的效力问题，避免相互矛盾判决。
　　4、在民事诉讼中，可以集中审理，一次性解决纠纷。在民事诉讼中，不仅可以对各种婚姻关系和并解决，还可以就财产分割、子女抚养等附带之诉与婚姻之诉合并审理，集中一次性解决。这样，可以将婚姻诉讼和婚姻附带诉讼“一网打尽”，其诉讼程序方便、快捷、经济。
　　5、在民事诉讼中，可以对不涉及婚姻登记违法的婚姻纠纷进行解决。对于如前所述的不涉及婚姻登记违法，难以纳入行政诉讼管辖范围的婚姻纠纷，都可以纳入民事诉讼程序予以解决。如蒋某（女）自称，自1993年年底以来，就与某行政单位职工朱某对外以夫妻名义同居生活至1999年朱某因公牺牲，二人已经形成事实婚姻关系，是朱某的配偶。根据《因公牺牲公安民警特别补助金和特别慰问金管理暂行规定》的规定，蒋某可以以朱某配偶的身份享受某行政单位发放的朱某因公牺牲后的特别慰问金。而某行政单位认为，蒋某未提供其与朱某生前系合法夫分妻关系的证明，且本行政单位无权确认蒋某与朱某是否构成事实婚姻关系。 像这样的婚姻关系确认纠纷，只能通过民事诉讼途径解决。
　　6、在民事诉讼中，可以适用身份法的特殊规则和法理处理婚姻关系。婚姻关系主要由身份法调整，身份法的有些特殊规则和法理，只能在民事诉讼中才有斟酌和适用的余地。
　　四、婚姻行政诉讼向民事诉讼“并轨“之可行性
　　婚姻效力纠纷的性质是民事纠纷，民事纠纷按行政程序处理必然弊端甚多。因而，应当进行彻底改革，实行“并轨”，由双轨制改为单轨制，即将婚姻纠纷全部纳入法院的民事诉讼轨道处理。但考虑到目前的法制现状，可以分两步走，即“事实并轨”与“法律并轨”，分步完成。
　　（一）关于“法律并轨”问题
　　“法律并轨”，就是通过立法途径，修改现行立法和补充立法，由双轨制改为单轨制。
　　1、取消民政机关主管撤销胁迫结婚的规定，改由法院统一主管。目前，在法律上明确规定由民政机关主管的婚姻案件，事实上只有婚姻法第11条和与之相关的婚姻登记条例等，但所规定的主管范围有限，就是撤销胁迫结婚。而撤销胁迫结婚法院主管更有利，规定由民政机关与法院共同主管意义并不大。因为根据婚姻登记条例规定，当事人向民政机关申请撤销胁迫结婚，应当出具“能够证明被胁迫而结婚的证明材料”。北京市民政局还规定，当事人要提供“公安机关出具的解救证明、人民法院作出的有受胁迫结婚内容的判决书或者其他能够证明受胁迫结婚的证明材料”，“且不涉及子女抚养、财产及债务问题的”，民政机关才受理。据一些民政部门的同志介绍，民政机关撤销胁迫结婚实际上是名存实亡，基本上没有受理这类案件。因而，保留民政机关主管此类案件没有多大实际意义，取消民政机关与法院共同主管，改由法院专门主管是完全可以的。
　　2、通过立法或司法解释明确婚姻登记程序违法纠纷由法院主管。目前，对于婚姻登记程序违法纠纷的主管规定不明，造成当事人在民政机关与法院之间“打转”。对此，应当明确由法院主管。而且不能开口子，一开口子就容易对一些纠纷产生相互推诿，弊端甚多。
　　3、明确规定除了婚姻行政侵权案件外，其他一切涉及婚姻成立与不成立，或者有效与无效的案件，包括不涉及行政违法的婚姻案件，都由人民法院按民事诉讼程序处理。也就是说，只有单纯的行政侵权案件（包括作为与不作为，如随意撤销婚姻登记、拒绝婚姻登记、在登记中乱收费等）由婚姻登记机关处理，对其处理不服的，可以申请复议，或向人民法院提起行政诉讼。凡是涉及当事人之间婚姻关系性质之争，或是否存在婚姻关系之争的，都由法院按民事案件处理。
　　（二）关于“事实并轨”问题
　　所谓“事实并轨”， 就是在司法实践中，先废除民政机关主管婚姻纠纷和通过行政诉讼处理婚姻纠纷程序，把涉及婚姻成立与不成立、有效与无效的纠纷，统一归口于民事诉讼程序审理，实行事实上的单轨制。
　　1、实行“事实并轨”无法律障碍。目前，实行事实上的并轨，在法律上并无障碍。因为根据现有法律规定，民政机关主管的婚姻案件，只有婚姻法第11条规定的胁迫结婚，而人民法院对胁迫结婚也有管辖权。因而，在实践中，由法院统一主管该类案件是完全可以的。至于婚姻行政诉讼，从目前法律上看，并没有婚姻行政诉讼的规定。而且根据行政诉讼法第11条规定的8种行政诉讼案件，也难以囊括婚姻效力纠纷。将婚姻效力纠纷作为行政诉讼案件，实属勉强。因而，废除婚姻行政诉讼不仅没有法律障碍，而且更加合理。
　　2、实行“事实并轨”已有判例可循。事实上，我们在司法实践中，业已在全国率先进行了“并轨“试验，即在民事诉讼中，运用婚姻成立与不成立之诉， 直接处理婚姻登记效力纠纷。其效果很好，值得肯定和推广。如2010年4月，宜昌市点军区人民法院判决的刘红玲使用其姐姐身份证登记结婚案，就是如此。刘红玲因未到婚龄而怀孕，便用其姐姐刘路英的身份证，用自己的照片与赵光武登记结婚。2006年底，赵光武外出打工，从此再未与刘红玲取得联系。2009年12月11日刘红玲向宜昌市点军区法院起诉与赵光武离婚，并要求法院发司法建议请民政部门撤销其婚姻登记。经过法院释明，刘红玲变更诉讼请求为：请求法院确认刘红玲与赵光武存在婚姻关系，刘路英与赵光武不存在婚姻关系，并确认刘红玲与赵光武的婚姻成立有效；判决刘红玲与赵光武离婚；女儿赵寒晶由刘红玲负责监护。
　　宜昌市点军区法院审理认为，原告刘红玲因未达法定婚龄，借用其姐姐刘路英的身份证与被告赵光武办理结婚登记和子女出生证明，其行为是错误的。但原告刘红玲与被告赵光武具有共同结婚的合意和行为，且双方以夫妻身份共同生活；刘路英与赵光武没有结婚的合意，也没有以夫妻身份共同生活的事实。因此，刘红玲与被告赵光武的婚姻关系成立，刘路英与赵光武的婚姻关系不成立。现原告刘红玲与被告赵光武均已达法定婚龄，其婚姻无效的情形已经消失，应当认定其婚姻成立有效。因被告赵光武下落不明已两年有余，夫妻关系名存实亡，故对原告刘红玲的离婚请求，本院予以支持。经亲子鉴定，登记为赵光武与“刘路英”之女的赵寒晶与原告刘红玲的血缘关系概率大于99.99%，应认定刘红玲系赵寒晶生母，刘路英不是赵寒晶生母。据此，依法判决如下：一、原告刘红玲与被告赵光武的婚姻成立有效；刘路英与赵光武的婚姻关系不成立。二、准予原告刘红玲与被告赵光武离婚。三、赵寒晶由原告刘红玲负责监护。
　　本案判决的真正价值是：首次运用婚姻成立与不成立之诉，在民事诉讼程序中成功地解决了婚姻登记效力纠纷。尽管对本案认定刘红玲与赵光武的婚姻成立有效可能仍然存在争议，但运用婚姻成立与不成立之诉，在民事诉讼程序中解决婚姻登记效力纠纷，其价值和意义是不可否认的。它说明不仅完全可以运用民事诉讼解决此类纠纷，而且比行政诉讼更科学，更顺畅、简捷、彻底。以刘红玲案为例，刘红玲既可以起诉请求法院确认她与赵光武的婚姻成立有效，然后解决离婚和子女抚养费、财产分割问题；也可以起诉请求确认她与赵光武的婚姻不成立（当然是否成立由法院审查决定），然后解决子女抚养费和财产分割问题；刘红玲、刘路英姐妹如果与赵光武之间是否存在婚姻关系发生争议时，还可以单独起诉确认与赵光武的婚姻成立或不成之诉。比如姐姐刘路英结婚遇到障碍时，可以单独起诉确认与赵光武的婚姻不成立之诉；刘红玲如果遇到赵光武否认婚姻时，可以单独起诉确认与赵光武的婚姻成立之诉。此外，假如赵光武不是下落不明的人，在刘红玲直接提起离婚之诉时，赵光武认为婚姻不成立，还可以提起婚姻不成立之反诉。法院可以将离婚本诉与婚姻不成立反诉合并审理。在民事诉讼中，即使确认刘红玲与赵光武的婚姻不成立或无效，也可以直接对子女和财产问题进行处理，比行政诉讼要简捷得多。
　　同时，有关婚姻关系的民事判决，具有既判力扩张的特点，即扩张其效力范围,不仅对当事人有约束力，对第三人亦有约束力，这在一些国家和地区的民事诉讼法中有明确规定。就刘红玲离婚案而言，刘路英虽然没有参加诉讼，但在判决确认刘红玲与赵光武的婚姻成立时，刘路英与赵光武的婚姻自然不成立，其判决效力对刘路英有拘束力。刘路英不得另行主张与赵光武的婚姻成立，也无需主张与赵光武的婚姻不成立。民政机关可以根据法院生效判决，在原婚姻登记档案中注明真正的结婚人是“刘红玲”，并将判决书存档。这样也不会影响“刘路英”的结婚问题。
　　由此可见，在司法实践中，对于婚姻效力纠纷实行“事实并轨”是完全可行的。
　　（三）“法律并轨”与“事实并轨”两步走
　　“法律并轨”与“事实并轨”是两种不同性质、不同途径的并轨。“法律并轨”属于立法层面的并轨，“事实并轨” 属于司法层面的并轨。“法律并轨”涉及法律制度和体制上的重大改革问题，特别是需要修改婚姻法第11条关于行政机关主管婚姻登记纠纷及其相关的行政法规。这需要最高人民法院会同民政部及相关国家机关进行调研，然后通过立法程序予以解决，是一项较为缓慢的工作。