房屋买卖合同效力的几个问题

　　一、问题概说
　　合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
　　房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：
　　1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；
　　2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？
　　3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？
　　4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？
　　下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
　　二、实例研析
　　据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
　　［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得)，面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。
　　[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款（六）项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起计算至本判决执行之日）；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略)
宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。
　　［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。
　　(一) 不动产登记与不动产物权转移合同的效力
　　《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。
　　笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：
　　一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。 之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。” 所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。 民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
　　二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释[2003]7号第一条)，对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。 根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。
　　关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。 否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。 只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
　　上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
　　(二)关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题
　　笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非管理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种管理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
　　我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。” 故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
　　综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。 鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。” 此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。 前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
　　据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
　　[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14 000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担；相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担；一方如有反悔应赔偿对方损失3 000元。合同签订后，李某支付相某购房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政管理费”3 000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂起诉至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3 000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。
　　[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称国办发〔1999〕39号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。(诉讼费负担部分略)
相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。
　　R市中级法院审理认为：房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。
　　[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
　　(一)何为“农村村民”
　　我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规定，村民是“农村居民” ；在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“（本村）村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民？全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判断村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。” “村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。” 从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
　　(二) 城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断
　　近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，特别是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上认识不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定；认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
　　笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。 但现实中却是农房买卖，特别是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决!
　　《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种认识是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的特殊性，必须考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
　　新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，因为这毕竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实，‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的棘手问题。”
　　综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。
湖北省十堰市人民政府


市人民政府关于印发《十堰市城市房屋拆迁管理实施办法》的通知

十政发[1996]70号
各县市区人民政府，白浪开发区管委会，市政府各部门，驻市各单位，各县级事业单位，各
大中型企业：
　　《十堰市城市房屋拆迁管理实施办法》巳经市政府研究同意，现予印发，请认真遵照执
行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九六年十一月三日

　　　　　　　　　　　　　十堰市城市房屋拆迁管理实施办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一章　总则

　　第一条　为了加强城市房屋拆迁管理，规范城市房屋拆迁行为，保障城市建设顺利进行
，保护拆迁当事人合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆
迁管理实施细则》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，
适用本办法。
　　第三条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造。
　　第四条　拆迁人必须按照本办法对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人必须服从城市建
设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
　　第五条　本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。
　　本办法所称被拆迁人是指在规定范围内被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、
国家授权的国有房屋及附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。
　　第六条　市房地产管理局是本城市房屋拆迁的行政主管部门(下称房屋拆迁主管部门)，
市房屋拆迁管理办公室具体负责全市城市房屋拆迁管理的日常工作。
　　房屋拆迁主管部门的主要职责是 ：
　　(一)宣传、贯彻、执行城市房屋拆迁管理的法律、法规、规章和政策。
　　(二)审核拆迁人提出的房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案，核发房屋拆迁许可证，发布
房屋拆迁公告。
　　(三)负责对拆迁人或被委托拆迁人的资格审查。
　　(四)负责对房屋拆迁活动进行协调、指导 、检查和监督。对房屋拆迁纠纷进行调解、裁
决，对拆迁中的违法行为进行查处。
　　(五)会同物价管理部门制定房屋拆迁补偿标准。
　　(六)申请市人民政府对无正当理由而不搬迁的被拆迁人下达限期拆迁决定，会同有关部
门进行强制拆迁；或者请人民法院强制拆迁。
　　(七)对已完成的房屋拆迁进行验收，办理房屋产权注销、变更的有关手续。
　　(八)培训、考核房屋拆迁工作人员。
　　第七条　在实施房屋拆迁的过程中，各级人民政府应加强领导。规划、土地、物价、城
建、公安、工商、供电、通令、供水、司法等部门以及街道办事处、居委会和被拆迁人所
在单位，均应按照各自职责积极配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。　

　　　　　　　　　　　　　 第二章　拆迁管理一般规定
　　第八条　拆迁管理工作的一般程序：
　　(一)审查拆迁人或被委托拆迁人资格、发放拆迁许可证、发布拆迁公告。
　　(二)宣传发动。
　　(三)对拆迁范围内房屋及附属物进行评估、作价。
　　(四)审核鉴证双方签定的补偿、安置协议。
　　(五)发放《搬迁通知书》或送达行政裁决书。
　　(六)监督、督促双方实施拆迁或申请人民政府、人民法院强制执行。
　　(七)验收拆迁工程，收回《房屋拆迁许可证》，核发房屋产权注销或变更通知书。
　　第九条　任何单位或个人在本市规划区内需要拆迁房屋的，都须向市房屋拆迁主管部门
报送下列证件和资料：
　　(一)有关职能部门下达的建设项目批准文件、规划红线图、土地用地通知书。房屋拆迁
需变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。
　　(二)统一制式的房屋拆迁申请表。
　　(三)被拆迁房屋的全部调查资料，包括产权人及家庭成员户口所在地、人口、性别、人
员关系和房屋产权证号、房屋面积、结构等。
　　(四)拆迁计划和补偿安置方案，包括拆迁范围、实施步骤、完成期限，对被拆迁人安置
形式、安置房源、过渡形式与期限、奖励形式等。
　　第十条　拆迁人在取得房屋拆迁主管部门颁发的房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　拆迁许可证的期限由房屋拆迁主管部门依据拆迁工程量的大小及拆迁人提供安置房源情
况确定，一般不得超过三个月。
　　第十一条　房屋拆迁主管部门应以城市规划部门核定的拆迁范围规划红线图为依据，红
线通过产权房屋的，应视为拆迁范围内。实施房屋拆迁不得超越批准的拆迁范围。
　　第十二条　因城市公用设施建设、旧城区改造、重点开发建设项目工作量大需要形成相
对集中的拆迁工程，由拆迁人报请市政府组织实施统一拆迁。拆迁房屋分散、量小的可由拆
迁人自行拆迁或委托拆迁。
　　委托拆迁的，被委托人必须是取得湖北省建设厅确认并核发了房屋拆迁资格证书的单位
。委托双方应签定委托代理合同，并报房屋拆迁主管部门审核、备案。
　　房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。
　　第十三条　房屋拆迁许可证颁发后，房屋拆迁主管部门应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期
限等以房屋拆迁公告的形式予以公布。同时，应通知有关单位暂停办理以下手续：
　　(一)房屋产权监理、交易管理部门暂停办理拆迁范围内房屋转让、出租、抵押、分割、
改变用途、调配等登记审批手续。
　　(二)公安部门暂停办理拆迁范围内居民常住户口迁入和分户手续。因出生、结婚、军人
复转退、刑满释放等确需入户的，经市人民政府批准后，方可办理入户手续。
　　(三)工商行政管理部门暂停办理拆迁范围内营业执照。
　　(四)规划部门下达拆迁范围内在建项目的停工通知书。
　　第十四条　自拆迁公告之日起，任何单位和个人不得改变被拆迁房屋的状况和用途，不
得在拆迁范围内抢搭、抢建房屋及其它构筑物。
　　第十五条　在规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本办法就补偿、安置等问
题签订统一制式的书面议。
　　协议内容应包括补偿形式和金额、安置地点和面积、搬迁过渡方式和期限、违约责任以
及当事人认为需要订立其它合法条款。
　　第十六条　补偿、安置协议签好后，必须送交房屋拆迁主管部门审查、签章、备案(拆
迁范围内的房屋属拆迁主管部门和代管的除外)，按房屋拆迁主管部门发放的《搬迁通知书
》实施搬迁。
　　协议签订后，可向公证机关办理公证。
　　第十七条　拆迁人和被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房地点和面积、搬迁过渡方
式和过渡期限、违约责任等经协商达不成协议的，由拆迁人提出申请，报房屋拆迁主管部门
裁决；被拆迁房屋是房屋拆迁主管部门或代管的，其补偿、安置协议必须经公证机关公证并
办理证据保全，达不成协议的，由拆迁人直接报市政府裁决。受理裁决通知书送达后双方应
在五日内进行答辩。
　　当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民政府起诉，在诉讼期间
如拆迁人已对被拆迁人作了安置或提供了过渡房的，不停止拆迁的执行 。
　　第十八条　在房屋拆迁公告规定的依照本办法第十七条裁决的拆迁期限内，被拆迁人无
正当理由而又拒绝拆迁的，由房屋拆迁主管部门报请市人民政府责令其限期拆迁，逾期不
拆迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强
制拆迁。
　　强制拆迁的被拆迁人不享受任何优惠条件和奖励。
　　第十九条　被拆迁人因安置造成的户口、粮油关系迁移，学生转学，幼儿转托，邮政转
递等事项，有关部门应凭《拆迁通知书》按规定及时给予办理。
　　房屋产权监理部门依据《产权注销通知书》和《产权调换通知书》，按有关规定注销被
拆迁人产权或办理调换房屋产权手续。
　　第二十条　法律、法规对拆迁军事设施、通信设施、侨胞房屋、宗教寺庙、文物古迹等
另有规定的，从其规定。
　　第二十一条　房屋拆迁主管部门应建立、健全拆迁档案制度，加强对房屋拆迁资料的收
集、整理、归档等管理工作。
　　第二十二条　房屋拆迁主管部门按规定向拆迁人收取拆迁管理费。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　拆迁补偿
　　第二十三条　拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人，国家授权的国
有房屋及其附属物的管理人)依照本办法规定给予补偿。
　　第二十四条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合的形
式。
　　作价补偿，由拆迁人按原房屋重置价格结合拆迁主管部门专业评估员所作房屋成新进行
结算。
　　产权调换的面积按建筑面积计算。
　　实行作价补偿的应在补偿、安置协议签定后，实行产权调换(含作价补偿与产权调换相
结合的形式)的在回迁安置房后的三个月内，拆迁人应按本办法第十九条规定到产权监理部
门办理注销产权或调换产权手续。
　　第二十五条　对被拆迁房屋所有人要求减少或放弃产权面积部分，可按应安置房屋土建
造价的50%予以鼓励。
　　第二十六条　拆除依法出租的住宅房屋，应实行产权调换，原租赁关系继续保持。因拆
迁引起原租赁契约条款变更的，契约应作相应修改。
　　第二十七条　以产权调换偿还的非住宅房屋和单位自管房屋，偿还建筑面积与原建筑面
积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分按商品价
格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按原房屋重置价格结合成新结算。
　　第二十八条　以产权调换形式偿还的私人住宅房屋，原则上按原房建筑面积偿还，原人
均建筑面积不足15平方米，按原面积偿还居住确有困难的，可以按人均15平方米偿还。
　　偿还后的价格结算方法如下；
　　(一)偿还与原房建筑面积相等的部分，按偿还房屋重置价与原房重置价结算结构差价。
　　(二)偿还房面积超过原房建筑面积且在人均15平方米以内(合15平方米)的部分，按偿还
房土建单方造价结算；偿还房屋面积超过原房面积且在人均15平方米以外的部分按偿还房屋
商品价格结算。
　　(三)偿还房不足原房建筑面积部分，按原房重置价结合成新结算。
　　第二十九条　拆除房管部门直管房屋或代管房屋的，按原面积和使用性质不变的原则实
行产权调换。
　　第三十条　拆除用于公益事业的房屋及其附属物的，拆迁人应按原性质、原规模及城市
规划安排重建偿还，或者按重置价给予补偿。
　　因城市道路、桥梁、河道、防洪等公用设施建设需拆迁的，属国家单位的原则上不予补
偿；属集体单位的，适当补偿。
　　第三十一条　拆除房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人按规定给予补偿。
　　第三十二条　拆除违章建筑不予补偿，拆除临时建筑，没有批准期限但使用满两年的临
时建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限或未定期限使用不到两
年的临时建筑，按其建筑造价的10%-50%给予补偿。
　　临时商业摊位、摊点由其摊主负责拆除，不予补偿。
　　对被拆迁房屋的内装修补偿，在拆迁公告发布之前装修的按使用年限折旧补偿，在拆迁
公告发布之后装修的不予补偿。
　　第三十三条　拆除有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公告规定期限内纠纷未解决的，
由拆迁人提出补偿、安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁主
管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
　　第三十四条　对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订
抵押协议；抵押权人和抵押人在房屋拆迁公告规定期限内达不成协议的，由拆迁人参照本办
法第二十三条规定实施拆迁。
　　拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人、抵押人重新设立抵押权或者由抵
押人清偿债务后，方可给予补偿。
　　第三十五条　被拆除房屋及其附属物的估价标准，由房屋拆迁主管部门会同物价管理部
门定期核定，并按年度物价变化适当调整。
　　第三十六条　因拆迁工作不善，使城市通信缆线、供电线路、管道设施等遭受破坏的，
拆迁人应承担修复责任或者补偿直接经济损失。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　拆迁安置
　　第三十七条　拆迁人对在拆迁范围内具有正式常住户口并取得合法房屋使用权的公民，
持有营业执照的企业和作为正式办公地点的机关、团体、事业单位，应依照本办法的规定给
予安置。
　　第三十八条　下列房屋使用人亲属的应计入安置人口
　　(一)没在外地结婚和定居的现役军人。
　　(二)各类在校学生或夫妇一方在外地工作的。
　　(三)参如工作后在单位住单身住房的。
　　(四)劳动教养、劳动改造人员。
　　凡不符合上述条件的，应在公告规定的拆迁期限内自行迁出。
　　第三十九条　安置房不能一次性解决的，由拆近人提供过渡房或被拆迁人自行过渡。由
拆迁人提供过渡房的，过渡房应具备水通、电通、路通和可居住等基本生活条件。采取过渡
形式的，拆迁人与被拆迁人应在协议中明确过渡期限，拆迁人不得随意延长过渡期限；被拆
迁人在拆迁人提供协议规定的安置房后必须限期迁入，同时腾退过渡房。
　　第四十条　拆迁人建设项目属住宅或含住宅的，原则上应就地安置。对从区位好地段迁
入区位差地段的安置，可无偿增加10%—30%的安置面积。具体地段的划分，由房屋拆迁主管
部门会同土地管理部门确定。
　　特殊建设项目需异地安置的，一般不得过渡，因异地安置造成小孩转托、学生转学、户
口迁移等应由拆迁人负责办理。
　　拆迁以出租房屋为生的孤寡老人、残疾人私有房屋，拆迁人应安排房屋所有人的生活出
路。
　　第四十一条　对一次性安置的被拆迁人，根据路程远近每户发给搬家费二百至三百元；
由于拆迁人的责任造成两次搬家的，搬家费加倍。
　　第四十二条　拆迁非住宅房屋造成停产 、停业的在停产、停业期间由拆迁人按在册职
工每人每月二百元补助费付给被拆迁人。
　　第四十三条　被拆迁人自行安排过渡房的，在协议规定的期限内，拆迁人应按所拆房屋
建筑面积每平方米每月二元的标准，付给被拆迁人临时安置补助费。
　　由拆迁人安排过渡房的，不予补助，被拆迁人按规定交纳水电费用，不交房租。
　　由于拆迁人的责任，使协议过渡期延长的，拆迁人应按被拆迁人原房建筑面积计算增发
延期过渡补助费：
　　(一)延长半年以内(含半年)的，按每月每平方米二元计发。
　　(二)延长半年以上、一年以内(含一年)的，按每月每平方米三元计发。
　　(三)廷长一年以上的，按每月每平方米四元计发。
　　第四十四条　上述条款中规定的过渡补助费、延期过渡补助费、停产停业补助费、搬家
费等标准，由房屋拆迁主管部门根据年度物价变化适当调整。
　　第四十五条　在职被拆迁人因拆迁搬家占用的工作时间，由房屋拆迁主管部门出示证明
，按公假处理，不扣发工资、奖金，但占用时间最长不得超过五天。

　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　奖　惩
　　第四十六条　拆迁人对被拆迁人在规定期限内搬迁完毕的可以给予适当的优惠和奖励。
　　第四十七条　有下列行为之一者，由房屋拆迁主管部门依据《湖北省城市房屋拆迁管理
实施细则》之规定予以警告、责令停止拆迁，并视情节轻重，处以该项建设总投资l‰至5
‰的罚款；
　　(一)未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证规定内容擅自拆迁的。
　　(二)委托未取得房屋拆迁资格证书单位进行拆迁的。
　　(三)擅自提高或降低补偿、安置标准的，扩大或缩小安置范围的。
　　(四)无正当理由超过拆迁期限的。
　　第四十八条　被拆迁人违反协议，拒绝腾退拆迁人提供的过渡房的，由房屋拆迁主管部
门依据《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》之规定予以警告，责令限期腾退过渡房，并可
处以—百元至五百元罚款；逾期仍不退还过渡房的，按上述标准增加五倍以下的罚款。
　　第四十九条　对被拆迁人抢占安置房的，由拆迁人提出申请，报请房屋拆迁主管部门
裁决，对拒不执行裁决的，由房屋拆迁主管部门报请人民法院强制执行，所需费用从抢占人
补偿费用中扣除。
　　第五十条　本办法规定的各种罚款，全部上交国库，任何单位和个人不得截留、分成。
　　第五十一条　被处罚的当事人对行政处罚决定不服的可以在接到处罚通知书之日起十五
日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。也可以直接向人民法院起诉；当事人对
复议决定不服的，可以在接到复议书之日起十五日内向人民法院起诉；被处罚人逾期不申请
复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强
制执行。
　　第五十二条　辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行
公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，由
司法机关依法追究刑事责任。
　　第五十三条　房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管
部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则
　　第五十四条　本办法由市房地产管理局负责解释。
　　第五十五条　本办法颁布实施后，原来已取得了拆迁许可证的拆迁项目，仍按原办法执
行，直至拆迁完毕。
　　第五十六条　市辖各县市可以根据本办法制定具体实施办法。
　　第五十七条　本方法自发布之日起施行，十政(1991)91文件即行废止。