论反垄断的豁免制度及其必要性

李俭 施君


[摘要] 本文通过对各国反垄断的豁免制度的研究，考察了其反垄断法演变的过程及反垄断豁免制度产生发展的背景并对其功能予以积极的评价，论证了其存在的必要性和现实意义，提出了在我国即将出台的反垄断法应进行相应规定的立法建议。
[Abstract] This paper explores the evolutive process of law of anti-monopoly and the background of anti-monopoly system therefrom thus gives its positive evaluation on its function through the study of exempt system of anti-monopoly of many countries. It demonstrates its necessity and realistic significance of its existence and brings forward some personal suggestions of corresponding regulation in our upcoming law of anti-monopoly.
[关键词] 垄断 本身违法原则 有罪推定 合理原则 破产公司原则 卡特尔 合法垄断
[Key word] monopoly, principle of irregularity per se, guiltyness deduction, principle in reason, principle of insolvent company, Cartel, legitimate monopoly,
一、 垄断的概念及反垄断立法的目的
何谓垄断？作为一种经济现象，垄断有行为和状态之分。反垄断法规制的垄断状态主要是指经济力过度集中，而垄断行为则要广泛得多。一般而言，反垄断法规制的垄断行为是指经营者以独占或者有组织联合等形式，凭借经济优势或行政权力，操纵或支配市场，限制和排斥竞争的行为。
现代经济学的理论认为，只有在自由竞争的情况下，企业才能最大限度地挖掘潜力，不断创新、改善管理及改进工艺以不断地降低成本，减少开支，使自身在竞争中取得优势，从而争取自身利益的最大化和企业的快速发展；而同时，市场自由竞争的存在，促使企业提供的产品和服务多样化，给消费者以众多物美价廉的选择，也使消费者和整个社会的福利达到最大化，因此，自由竞争是社会经济发展的最佳状态，只有在自由竞争的状态下，企业才能最大限度地节能挖潜，生产要素的配置达到合理化和最优化，而垄断则削弱甚至阻却了企业之间的竞争，少数企业之间通过达成垄断协议，或一个企业凭借垄断优势独占市场，形成对市场定价和份额的垄断，不仅损害了其他竞争者的利益，也最终损害了消费者的利益，因此，在19世纪末期世界经济的发展进入了垄断资本主义时期，反垄断就成为了各国规制的对象，各国均采取严厉的立法来进行反垄断的法律规制。
二、美国和德国的反垄断立法的演变
自1890年美国颁布《谢尔曼反托拉斯法》以来，各国一直对反垄断采取严厉的规制措施，如美国在20世纪80年代以前一直采用“本身违法原则”。“本身违法”原则是指企业具有优势本身即是违法。“本身违法”观念在1945年的“美国铝公司案”中得到了集中反映。针对该公司的市场占有率达90%，审理此案的南德法官认为：“基本上不能区分优势的存在和优势的滥用，企业具有优势地位而不利用是不可想象的。”自该案开始，原则上认为企业的优势存在本身就是坏事，而相对应的就有了“有罪推定”原则，即企业合并导致市场集中迅速上升，则合并就推定为本质上减少了竞争而因予以禁止。以上情况足以说明，对于合并造成的垄断状态的严厉规制是20世纪80年代以前美国企业合并控制政策的显著特点。
自20世纪80年代开始，美国的上述企业合并控制政策发生了明显的变化。在这一时期，企业合并对社会经济的积极作用逐渐得到了充分的体现因而受到突出强调；在企业合并控制政策的严厉与宽容之间，司法实践关注的重点也由前者移向了后者，并在1911年最高法院在“美孚石油公司案”中首次确立了“合理原则”。依此原则，法院在审查企业合并时，不仅应测度因合并被减弱的市场竞争程度，而且还要考量合并可能产生的所有后果，并对之进行综合的评判和鉴别，仅仅通过合并形成了垄断的状态不会受到严厉的规制，而要看其对市场主体竞争行为的实际影响，是否实质性地阻碍了竞争？美国法院在随后的司法实践中还形成了“破产公司原则”，作为对以上原则的一种延伸。依此原则，若一家大型企业濒临破产，则可以选择与另一家大型企业合并而不会被禁止。这一原则的基本出发点是：与其让公司破产，不如让新的所有人通过合并来取得并继续经营管理该公司的资产，以便保持竞争状态，同时也有利于减少失业和避免不必要的社会动荡。
德国反垄断立法和实践中企业合并控制政策的宽容面也是显而易见的。这主要体现在以下几方面：首先，对中小企业合并不予干预。按照《反限制竞争法》第24条第8款的规定，参与合并的企业在上届营业年度里的营业额总共不足5亿马克的企业的合并，一个独立的、在上届营业年度里的营业额不超过5千万马克的企业与另一企业合并，以及在一个存续了5年以上但总销售额不足1千万马克的市场上的企业合并，都不受干预。其次，对非横向合并即纵向合并或混合合并基本上不予干预。《反限制竞争法》第22条第1款和第23a条第1款也规定了非横向合并的干预标准，但在司法实践中，受到禁止的非横向合并并不多。自1973年企业合并控制法实施至1980年的八年间，虽然在申报过的企业合并中非横向合并占40%，但其中只有一个遭到了禁止。再次，对形成或加强市场支配地位的合并，允许以有利于改善竞争条件、有利于整体经济和社会公共利益、有利于增强国际竞争力等为由辩护和获得准许。所以说，综观德国的反垄断立法，其对于垄断的规制都是从垄断的实际效果出发，从经济学上评价其对竞争的现实影响，而不是从概念出发，机械地界定垄断并对之进行立法规制。
但就象所有立法的目的一样，作为“经济宪法”的反垄断法的根本目的并不是为了反垄断而反垄断，正如中国社科院法学所研究员、中国法学会经济法研究会副会长，被誉为我国“反垄断法第一人”的王晓晔所说的那样，反垄断的目的是为了给企业营造一个公平的竞争环境，建立公平的游戏规则。可见，在反垄断的立法中我们需要解决的根本问题一方面是为企业创建一个自由竞争、协调有序的社会经济环境，另一方面是为了使消费者利益和整个社会福利的最大化。
三、 各国立法中反垄断的豁免制度几种情况
正是为了实现以上目的，各国在经历了最初严厉的反垄断阶段后，逐渐过渡到对反垄断采取严厉和宽容相结合的第二阶段，表现在反垄断立法上就是从社会经济发展的现实出发，规定了许多反垄断的豁免制度。
卡特尔是资本主义国家中的垄断组织形式之一，由生产同类产品的企业联合组成。卡特尔成员企业一方面为了获得垄断利润而在价格、销售市场、生产规模和其他方面签订协定，另一方面又保持其在商品经济活动中的独立性。卡特尔一般分为三种类型：一是规定销售市场范围的卡特尔；二是规定销售价格的卡特尔；三是规定参加卡特尔的企业所生产的各种商品的生产限额。卡特尔是一种典型的垄断行为，因此，卡特尔自其产生之日起就成为各国反垄断的重点。但根据德国反垄断法的有关规定，由于部分卡特尔可促进生产、销售、采购、回收、处理及服务，并且可使消费者获益，而且上述经济行为的改善只有通过企业联盟或联合的形式才能实现，其社会效益远远超过了对竞争的妨碍，所以，反垄断法允许某些形式的企业联盟存在。根据德国《禁止限制竞争法》第2条至第7条的规定，如果卡特尔对市场不一定产生明显影响,相反可能会产生有利于经济的合理后果,则是合法的和可以批准成立的，主要包括以下几种情形:
1，标准及型号卡特尔：生产同类产品的数家企业使用同一产品标准和型号；
采用统一的标准及型号生产某种或某一类产品，是某一同类产品达到整齐划一，可以方便产品间的互换互配，减少标准或型号不一所增加的生产成本，并使其配套产品物尽其用，使其效用最大化，为消费者带来极大的便利，因而被鼓励。
2，合同条件卡特尔：数家企业在经营、销售及付款方面采用统一条件；
通过同行间的统一规范操作，可以大大降低企业的运作成本，提高企业生产和服务的效率，从而谋求消费者利益的最大化，同时方便企业形成规模化经营和连锁经营，以便企业的快速扩张和联合。
3，合理化卡特尔－参加结盟的数家企业在技术、营销及企业结构等方面合作，以便充分合理地利用各企业的优势资源，从而提高效率和产量，以满足消费者的需求；
4，经济结构危机卡特尔－在经济低靡、需求持续不振的情况下，数家企业为共同生存渡过危机而达成的临时性协议，有计划降低各企业生产及加工能力，使产量适应市场需求，平衡供需之间的矛盾，为了企业的长远发展。
这是在特殊情况下所采取一种特殊的过渡性策略，目的是为了帮助企业渡过眼前暂时的难关，以维持社会生产的稳定，使生产和消费之间达成某种形式的平衡，以减少对社会资源的浪费。
5，中小企业卡特尔－反垄断法保护中小企业利益。在同大企业竞争的过程中，为弥补中小企业在实力上的不足，反垄断法为中小企业提供特殊合作便利。如果未从实质上妨碍竞争，中小企业为提高竞争力而采取的各种合作形式都是允许的。
中小企业数量众多，是各国经济中最有活力和发展潜力的部分，承担着重要的社会角色和经济角色。由于中小企业规模上的局限性，决定了其在跟大型企业竞争中往往处于不利的地位，为了加强自身的竞争力，一些中小企业往往联合起来，组成中小企业卡特尔以应对大企业的挑战和竞争，以改变自己的不利地位，法律上以这种形式的不公平为中小企业创造实质性的公平竞争条件，使之成为反垄断的例外制度。
6，进出口卡特尔
各国在考虑对反垄断进行立法规制时，都首先将本国的经济利益放在优先的位置予以充分的考虑，这主要体现在对进出口卡特尔的反垄断豁免制度上。为了增强本国企业的国际竞争力，最大限度地维护本国企业的利益，各国纷纷鼓励和支持本国的进出口企业联合起来，在对外进出口产品的数量和价格上达成某种一致的协议，以协调本国企业进出口的共同利益，一致对外，以使本国企业和消费者利益最大化，只有当这种卡特尔影响到本国其他企业的利益或损害本国消费者利益时才予以反垄断法上的规制。
最后，我们要论述的是知识产权的合法垄断。
　 由于知识产权的基本特点之一即是其独占性或垄断性，它在本质上是法律赋予的一种合法垄断；而反垄断法的基本使命就是反对垄断，保护自由公平的竞争，但同时它又有例外，一般说来，知识产权就是属于这种例外中的一种情况，因此两者之间必然存在着复杂的关系，既具有某些方面的一致性，又可能存在潜在的冲突。
　 就知识产权与反垄断法的一致性来说，首先它们统一于与竞争的联系和对竞争的促进、从而推动创新和促进经济发展的目的和功能上。知识产权本身虽然是一种垄断，但是“作为知识产权客体的智力成果，常常是初始权利人为竞争目的或在竞争过程中的创造。对这种成果的知识产权保护，可以使经营者能够事先根据法律将会赋予的独占程度，比较确定地预期其技术开发和创新投资的经济回报，从而鼓励其通过技术创新增强市场竞争力，更好地释放其竞争潜能。而每个企业的技术水平和竞争力的提高，也必将通过由此激化的竞争，推动整个国民经济素质和国际竞争力的提高。”而这也是反垄断法所要达到的目的和要实现的功能。
　 其次，知识产权与反垄断法可以统一于对消费者的保护上。知识产权无论是通过鼓励创新、促进经济发展在总体上增加消费者福利，还是通过对具体市场上侵犯知识产权行为的制止和制裁来使消费者免遭交易中的损害，都可达到保护消费者的目的。而反垄断法无论在哪个国家、哪个时期，也不论是更加突出公平还是更加突出效率，在保护消费者利益、增进消费福利方面则是完全一致的。因此，可以说，知识产权与反垄断法都是具有推动创新和增进消费者福利的共同目的。正如美国法官在1990年一案的判决中指出的：“专利权和反托拉斯法的目标乍看起来似乎是完全不同的。然而，两者实际上是相互补充的，因为两者的目标都在于鼓励创新、勤勉和竞争。”知识产权法通过为新的有用的产品、更有效的方法和原创的作品确立一定时期的垄断权和专有权，为创新及其传播和商业化提供刺激和鼓励。而在没有知识产权的情况下，模仿者不支付补偿就可以利用创新者和投资者的努力成果，快速的模仿减少创新的商业价值，并侵蚀对投资的动力，严重挫伤了创新者的积极性和创新热情，最终将损害消费者的利益。反托拉斯法通过禁止可能损害有关服务消费者的现有的或新的方式的竞争行为，推动创新和增进消费者福利。尽管主要作为私法的知识产权法和主要作为公法的反垄断法对竞争的关注与调整的角度和方式不同，但是它们在促进竞争方面殊途同归。而只有当拥有知识产权的有关企业的这种垄断地位或者支配地位被用来实施非法限制竞争的行为，如不正当地拒绝许可他人利用其知识产权以消除或减少自己在特定市场上的竞争压力，在许可他人利用其知识产权的过程中附加了某种明显限制正常竞争的条件以获取垄断利益等时，这种对合法垄断权的不正当行使行为才违背了自由公平竞争的原则，同样违反了反垄断法而应被规制。如在欧共体Magill一案中，布鲁塞尔上诉法院指出：“尽管作者原则上可以自由地授予或者拒绝授予许可证，但是这种权利可能被滥用并且与属于经济公共秩序的竞争法形成冲突。”因此，无论是从知识产权的性质来看，还是从其经济功能和行使的具体情况来看，反垄断法的要求与知识产权都可能发生冲突，这种冲突一方面表现为权利主体在行使知识产权的过程中不适当地扩张了垄断权的范围，另一方面表现为权利主体凭借合法垄断进一步谋求非法垄断或优势竞争地位的目的，从而直接触犯了反垄断法。
最后，应规定些特定经济部门的豁免制度。
这一般是指具有一定自然垄断性质的公用公益事业及自然垄断行业，以及国家特许经营的某些产业、专利、技术、商品等，如电力、交通运输、水、煤气、银行、保险等行业。这些行业往往是关系国计民生的重要行业，存在着首期投资巨大、回收周期长等特点，不同于市场上完全竞争企业，完全引入竞争机制可能导致社会资源的浪费，并会损害消费者权益，损害社会公共利益，因此，公用公益事业目前仍受到各国反垄断法的豁免。但其实施的明显损害用户、消费者或其他经营者权益的行为仍需受到反垄断法的规制。此外，比较分散且对自然条件依赖性较大的农业以及不应过多开发的自然资源开采业等也属于特定经济部门豁免之列。
四、反垄断豁免制度的意义及对我国立法的借鉴
作为竞争法中最重要的一部法律，我国对反垄断法的制定正在紧锣密鼓的进行之中，国外在反垄断法中豁免制度的规定，对我国的相关立法有着重要的借鉴意义和参考价值。
首先，设立反垄断法的豁免制度符合我国反垄断立法的根本目的，作为反垄断法的重要内容，和其他部分的内容相辅相成，构成了我国反垄断立法的完整体系。
一般认为，竞争法的经济学理论基础是产业组织理论，产业组织理论为竞争法的存在提供理论依据，竞争法则为产业组织理论所揭示的矛盾和问题提供了有效的解决路径。产业组织理论的核心问题是：在保护市场机制竞争活力的同时，充分利用规模经济；竞争法的主要目的也在于通过规制竞争，寻求有效竞争与规模经济之间的协调。“市场结构—市场行为—市场绩效”是二者共同关注的主要问题，竞争法通过对“竞争”这一价值目标的追求，优化市场机构，调节市场行为，提升市场绩效。如允许中小企业的联合并对其进行反垄断法上的豁免，就是平衡其在跟大企业的竞争中劣势地位，以维系市场主体的多元化，以达到促进竞争的目的。
其次，应该在我国的反垄断法中进行专门的规定，特别是模仿国外的反垄断法体制，设立专门的反垄断机构，设置严格的审查制度，建立企业合并申报制度与核准制度，对企业之间的这种联合、合并进行经济上的评估，判断其行为是否确实实质性地防碍了竞争，排斥了其他同行的竞争或者阻却了潜在竞争者的进入等等，以其对市场绩效本身产生的危害作为唯一的标准，否则，就应该对其采取宽容的政策和进行豁免。
再次，对于反垄断中的豁免制度，不能一概而论，还是要具体问题具体分析，即在对其进行相关的审查时应坚持一个合理的“度”的把握，即这种情况的出现是否对当前的市场产生了限制或排斥竞争的实际效果，以作为衡量是否应对之适用反垄断法进行规制的标准，真正坚持严厉和宽容相结合的政策，才符合马克思主义的实事求是的准则。

[参考文献]
1，《经济法》杨紫?@主编，北京大学出版社、高等教育出版社，2006年版
2，张乃根：《经济学分析法学》上海三联书店1995年版，第231-232页。
3，王晓晔：《企业合并中的反垄断问题》 法律出版社1996年版 ，第30-54页。
4，王长斌：《垄断的定义——对西方国家反垄断法的初步研究》《外国法译评》
1994年第3期
福建省厦门市人民政府


厦门市居住小区物业管理规定

　（１９９５年６月２日　厦门市人民政府令第10号）


第一章 总 则
第一条 为加强厦门市居住小区管理，保障居住小区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，结合厦门市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称居住小区（以下简称小区）系指以住宅为主，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的生活居住区或住宅组团。
小区的范围由厦门市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门划定。
第三条 小区的物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
本规定所称的小区物业管理，系指对小区内各种用途的房屋、构筑物及其设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对小区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。
本规定所称的业主，系指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第四条 小区内业主及非业主使用人通过管理大会选举成立小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表全体业主和非业主使用人的权益，依据本规定、管理公约和管委会章程行使职权。
第五条 物业管理公司根据管委会的委托，按照本规定对小区物业统一实施管理，业主和非业主使用人应配合物业管理公司开展工作，并有权监督物业管理公司的工作。

物业管理公司必须在接受委托管理的小区内设小区管理处。
第六条 市建委是厦门市小区物业管理的主管部门。
管委会和物业管理公司应接受市城管办、各级城建部门和其他有关部门的监督、指导。

第二章 小区物业管理范围和职责的划分
第七条 小区物业管理范围包括以下事项：
（一）对房屋的使用、装修、维修、养护的管理和监督；
（二）对开发建设单位投资的公用设施的养护和管理；
（三）对公共场所的管理；
（四）对园林绿地的管理；
（五）对车辆停放的管理；
（六）对安全保卫的管理；
（七）对环境卫生的管理；
（八）其它事项的管理。
第八条 小区内的公用设施分政府投资的公用设施和开发建设单位投资的公用设施。政府投资的道路、路灯、给排水、煤气、供电、邮电通讯设施、公厕、化粪池、垃圾站、园林设施、绿地等公用设施的管理、维修、养护等工作由政府有关行政部门或专业部门负责；开发建设单位投资
的公用设施的管理、维修、养护工作由管委会委托物业管理公司负责，但开发建设单位投资的宽度在3．5米以上的道路的维修、养护工作由政府有关行政部门或专业部门负责。
由政府有关行政部门或专业部门负责的，政府有关行政部门或专业部门可根据需要委托物业管理公司承担。

第三章 管理大会及小区管理委员会
第九条 管理大会由小区的业主以及直管公房和单位自管房的非业主使用人组成。
如小区范围较大，可根据实际情况，由小区的业主代表以及直管公房和自管公房的非业主使用人代表组成管理大会。
管理大会必须要有代表百分之五十以上投票权的业主和非业主使用人出席才能召开。业主和非业主使用人可以用书面形式委托代理人出席管理大会。
第十条 小区交付使用并且入住率达到百分之三十以上时，应由市建委和开发建设单位牵头，组织召开第一次管理大会，选举产生管委会。
经持有过半数以上投票权的已入住业主和非业主使用人决定，可推迟召开第一次管理大会，但须在决定中提出推迟召开管理大会的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。
第十一条 管理大会每年召开一次，由管委会召集。管委会应于十天以前将召开管理大会的地址、日期和内容送达每一位业主和非业主使用人。
经持有百分之十五以上投票权的业主和非业主使用人提议，管委会须在接到提议后半个月内立即就其提议内容召开管理大会。
第十二条 管理大会以投票或其他方式表决。
表决权按下列规定计算：
（一）住宅房屋一套房屋为一票，其中直管公房和单位自管房业主及其非业主使用人各为半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米为一票，一百平方米以下的为一票。
管理大会的决定，以出席会议的业主和非业主使用人所投票数的过半数通过。
第十三条 管理大会的职权：
（一）选举、罢免管理委员会的组成人员；
（二）决定小区内有关业主和非业主使用人利益的重大事项；
（三）听取和审议管委会的工作报告，监督管委会工作；
（四）制订和修改管理公约；
（五）批准和修改管委会章程；
（六）审议小区房屋公共维修基金、公共社区专用基金等专用基金的使用情况；
（七）改变或撤销管委会不适当决定；
（八）其他应当由管理大会行使的职权。
第十四条 管委会委员由管理大会在业主和非主业使用人中选出。管委员委员为七至十五人，但必须是单数。管委会设主任一人，副主任一至二人，从管理委员会委员中选出。
小区内直管公房的比例超过百分之三十时，管委会委员中必须至少有二名房管部门的人员。
管委会可从派出所、居民委员会等有关单位的人员中聘请二名或四名管委会委员。
管委会聘请执行秘书一到二名，负责处理管委会日常事务。
第十五条 管委会委员每届任期三年，可连选连任，可兼职，也可专职，其中专职人员的报酬，由管理大会决定。
管委会会议根据工作需要由管委会主任召集，五名以上管委会委员也可联名要求召集。会议通知应提前十天送达每位委员。召集人可根据需要邀请物业管理公司、城建部门、居委会等有关部门和单位的人员列席会议。
第十六条 管委会对管理大会负责和报告工作。管委会行使下列职权：
（一）召集和主持管理大会，并汇报年度的工作；
（二）拟定管委会章程；
（三）决定以何种方式聘请物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理小区物业的委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的对小区的管理计划；
（五）审议物业管理公司提出的大中修理和更新改造公用设施的报告；
（六）审议小区物业管理服务的收费项目和标准；
（七）监督物业管理公司对小区的管理、服务工作；
（八）督促业主和非业主使用人执行小区管理规定，履行管理公约，及时交纳管理服务费用和房屋公共维修基金；
（九）协调业主和非业主使用人与物业管理公司的纠纷。
第十七条 管委会章程、管理大会决议、管委会决议都不得与国家法律、法规、政策和本规定相抵触；如有抵触，市建委有权予以纠正或予撤销。

第四章 管理公约
第十八条 管理公约由第一次管理大会制订。
本规定所称管理公约，是指由业主和非业主使用人承诺的，对全体业主和非业主使用人具有约束力的，有关业主和非业主使用人在小区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 已生效的管理公约对小区所有业主和非业主使用人具有约束力。
第二十条 管理公约应当包括下列内容：
（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；
（二）公共场所及公共公用设施状况；
（三）管理大会的召集程序和方式及决定小区重大事项的方式；
（四）业主和非业主使用人使用其住宅和小区内公共场所和公用设施的权益；
（五）业主和非业主使用人参与小区物业管理的权利；
（六）业主和非业主使用人对管委会及物业管理公司的监督权；
（七）小区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主和非业主使用人在小区内应遵守的行为准则；
（九）违反管理公约的责任；
（十）其他有关事项。
管理公约必须符合法律、法规、政策有关规定，并于制定通过后一个月内报市建委备案。

第五章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司根据小区物业委托管理合同对小区实施物业管理。物业委托管理合同的内容包括：
（一）管理项目；
（二）管理权限；
（三）管理要求；
（四）管理服务费用；
（五）管理期限；
（六）解除、终止委托管理合同的条件；
（七）风险责任及违约责任；
（八）管委会对物业管理公司的监督检查；
（九）其他双方约定的内容。
委托管理合同应当于签订后一个月内报市建委备案。
第二十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据本规定及管理项目制订具体的实施管理办法；
（二）依照委托管理合同和有关价格管理规定收取管理服务费用；
（三）制止违反小区管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项业务。
第二十三条 物业管理公司有权实行多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十四条 物业管理公司的义务：
（一）根据有关城市管理标准和委托管理合同对小区实施管理；
（二）接受管委会和业主以及非业主使用人的监督；
（三）及时接受和处理业主、非业主使用人关于小区管理的投诉；
（四）积极配合有关部门对小区内违章违法行为的处理。
第二十五条 物业管理公司对小区管理未能达到有关城市管理标准和委托管理合同规定的要求，管委会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主和非业主使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第二十六条 对无故不交各项应交费用的业主和非业主使用人，物业管理公司可要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用3‰的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交管委会处理。

第六章 小区的使用及维护
第二十七条 业主和非业主使用人对房屋的使用，必须严格遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准不得改变房屋的结构、用途和外貌；
（二）不得对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、屋盖、通道擅自凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
（四）不得利用房屋从事危害他人合法权益和其它非法的活动。
业主和非业主使用人需要对房屋进行装修，须经物业管理公司同意，并严格遵守有关规定方能进行。
第二十八条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）整体外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施、屋盖、电梯等房屋本体公用设施，由物业管理公司负责组织定期养护和维修。维修费用按异产毗连房屋维修责任划分与费用分摊规定，从业主和非业主使用人缴纳的房屋公
共维修基金中支出。
房屋公共维修基金应由小区管理处按栋号或梯号建立维修基金档案，专款专用，不得挪作他用。
第二十九条 房屋或楼宇不存在产权交叉，只有一个业主时，也可以由业主对房屋自行维修、养护，但必须接受小区的统一管理。
第三十条 小区内由开发建设单位投资的给排水、宽度3．5米以下的道路、路灯、停车场、公共娱乐场所、配电房、公共绿地、园林设施、公厕、化粪池、垃圾站等小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费用中支出。
小区公用设施的大中修理和更新改造的费用从公共社区专用基金中支出。
第三十一条 在小区内不得有下列行为：
（一）擅自改变小区内土地用途；
（二）擅自侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
（三）随地丢撒果皮、废纸和杂物，随地倾倒垃圾；
（四）饲养鸡、鸭、鹅、猪、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线，或开挖道路等；
（六）搭建各类违章建筑；
（七）损坏水、电设备等公用设施；
（八）随意停放车辆和鸣喇叭；
（九）焚烧沥青、油毡、皮革、橡胶、垃圾等产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质；
（十）超标排放噪音、烟尘、废气、粉尘、污水等；
（十一）未经允许擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；擅自在公共设施上写、刻、画；
（十二）从事管理公约所禁止的行为；
（十三）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
有关专业管理部门在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，须事先与物业管理公司联系，对开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工。
第三十二条 违反本规定第二十七条、第三十一条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。

第七章 小区的移交
第三十三条 小区在管委会成立之前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对小区进行前期管理。管理费用除按有关规定向业主和非业主使用人收取管理服务费用外，其余由开发建设单位承担。
管委会成立二年后，管委会可重新聘请物业管理公司，在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘的权利。
第三十四条 小区的开发建设单位，不得将工程质量不合格或配套设施不完善的小区交付使用。
保修期内由开发建设单位负责与施工单位联系维修，也可以由开发建设单位委托物业管理公司与施工单位联系维修。
第三十五条 开发建设单位在移交小区时，应当向管委会移交下列小区工程建设资料：
（一）居住区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要资料。
第三十六条 公共社区专用基金来源另行规定执行。
公共社区专用基金的使用受市建委监督管理。
第三十七条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府有关规定提供小区物业管理用房，其产权属管委会。管理用房不得出租、转让、出借、抵押、挪作他用。
第三十八条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府规定提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。
该商业用房和小区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充小区的管理服务费。
第三十九条 开发建设单位违反本规定第三十七条、第三十八条第一款的，市建委应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市建委可申请人民法院强制执行。
第四十条 居住小区的公共社区专用基金、房屋公共维修基金和管理服务费的收支情况，由管委会会同物业管理公司半年公布一次，接受业主和非业主使用人的查询和监督，并报市建委备案。

第八章 附 则
第四十一条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本规定执行。
第四十二条 本规定实施前已建成的管理较好的小区，执行本规定有困难的，经市建委等有关部门同意，可暂缓执行本规定有关管理模式的规定，但必须积极创造条件，在一九九七年一月一日之前执行本规定。
第四十三条 本规定自一九九五年九月一日起施行。



1995年6月2日