河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府关于修改《洛阳市房屋租赁管理办法》的决定


（2005年7月6日洛阳市人民政府第12次常务会议审议通过 2005年7月26日洛阳市人民政府令第72号公布 自公布之日起施行）

根据《中华人民共和国行政许可法》和有关法律、法规的规定，洛阳市人民政府决定对《洛阳市房屋租赁管理办法》作如下修改：
一、第二条修改为：“本办法适用于市、县（市）城市规划区范围内的房屋租赁及管理工作。
下列行为视为房屋租赁：
（一）将房屋内的场地或者设施、设备有偿提供给他人就地使用的；
（二）以联营、入股等名义提供房屋供他人使用，只获固定收益，不负盈亏责任的；
（三）以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的；
（四）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋提供给他人作为非旅栈业经营活动用房的；
（五）以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。”
二、第三条修改为：“市、县（市）房产管理部门是房屋租赁的主管部门，其所属的房产租赁管理机构具体负责房屋租赁的管理工作”。
三、第五条修改为：“房屋租赁实行登记备案制度。
出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务。房屋租赁合同当事人应当自合同签订、变更、终止之日起30日内，持房屋所有权证书或者其他合法证件、房屋租赁合同和当事人的合法证明等有关材料，向房产管理部门登记备案。”
四、删去第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条。
五、原第十三条第（四）项修改为：“在依法发布房屋拆迁公告范围内的”。
增加“法律、法规规定禁止租赁的其他房屋”的内容作为第（六）项。
六、原第十四条第（一）项修改为：“未到房产管理部门办理登记备案的”。
七、原第十六条第一款修改为：“合同有效期内，出租方不得随意收回房屋。因自用确需收回房屋时，必须提前三个月通知承租方，并向承租方支付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的，从其约定。”
删去原第十六条第二款。
八、删去原第十八条。
九、原第十九条修改为：“合同期内，承租方提前退房的，退房时除交足当月租金外，另向出租方交付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的，从其约定。”
十、删去原第二十条、第二十二条。
十一、原第二十三条修改为：“房屋租赁双方发生租赁纠纷应当互谅互让协商解决；协商不成的，可以由房产管理部门进行调解，调解达不成协议的，当事人可以申请仲裁或者向人民法院起诉。”
十二、在原第二十三条后增加一条，内容为“房屋租赁未办理登记备案手续的，由房产管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁出租人处以500元以上1000元以下的罚款；对非住宅租赁出租人处以1000元以上5000元以下的罚款。”
十三、删去原第二十四条、第二十五条及附件一、附件二、附件三。
本决定自公布之日起施行。
《洛阳市房屋租赁管理办法》根据本决定作修改并对条款顺序作调整后，重新公布。

附：洛阳市房屋租赁管理办法（2005年修正本）
（1992年10月30日洛阳市人民政府第11号令发布 根据2005年7月26日洛阳市人民政府第72号令公布的《洛阳市人民政府关于修改〈洛阳市房屋租赁管理办法〉的决定》修订）
第一条 为加强房屋租赁管理，保护租赁双方当事人的合法权益，维护房屋租赁秩序，充分发挥房屋租赁的经济效益和社会效益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于市、县（市）城市规划区范围内的房屋租赁及管理工作。
下列行为视为房屋租赁：
（一）将房屋内的场地或者设施、设备有偿提供给他人就地使用的；
（二）以联营、入股等名义提供房屋供他人使用，只获固定收益，不负盈亏责任的；
（三）以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的；
（四）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋提供给他人作为非旅栈业经营活动用房的；
（五）以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。
第三条 市、县（市）房产管理部门是房屋租赁的主管部门，其所属的房产租赁管理机构具体负责房屋租赁的管理工作。
第四条 房产管理部门直管的公房和房产所有单位自管的公房出租给居民和本单位职工做住宅用的，不适用本办法。
第五条 房屋租赁实行登记备案制度。
出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务。房屋租赁合同当事人应当自合同签订、变更、终止之日起30日内，持房屋所有权证书或者其他合法证件、房屋租赁合同和当事人的合法证明等有关材料，向房产管理部门登记备案。
第六条 有下列情况之一的房屋不得出租：
（一）无合法产权证件或者未获得房屋所有权人授权的；
（二）产权有争议的或者产权不清的；
（三）损坏严重使用不安全的；
（四）在依法发布房屋拆迁公告范围内的；
（五）违章建筑和无临时建筑许可证的临时建筑的房屋；
（六）法律、法规规定禁止租赁的其他房屋。
第七条 有下列行为之一的属违章租赁：
（一）未到房产管理部门办理登记备案的；
（二）匿报房租、收取变相租金或者其他额外费用的；
（三）以房屋作为主要条件与他人或者单位建立联合体关系、签订合同时不载明租金的；
（四）利用其他不正当手段出租房屋的。
第八条 修缮出租房屋是出租方的责任。出租方对出租的房屋及设备，应当及时检查维修，确保使用安全。因修缮不及时造成承租方财产损失或者人身伤亡的，出租方应当赔偿经济损失和承担法律责任。
出租方对出租房屋确实无力修缮，经与承租方协商可以双方合修或者由承租方垫修，承租方付出的修缮费可以折抵房屋租金或者由出租方以其他方式偿还。
第九条 合同有效期内，出租方不得随意收回房屋。因自用确需收回房屋时，必须提前三个月通知承租方，并向承租方支付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的，从其约定。
第十条 在合同有效期限内，出租方出卖、抵押、典当房屋时，在同等条件下，承租方有优先取得权。
第十一条 合同期内，承租方提前退房的，退房时除交足当月租金外，另向出租方交付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的，从其约定。
第十二条 房屋租赁双方不得以任何借口合谋逃避租赁管理，对违章租赁和利用租赁房屋进行违法活动的行为，房产、物价、工商、税务、公安等部门要按各自的职责及时查处。
第十三条 房屋租赁双方发生租赁纠纷应当互谅互让协商解决；协商不成的，可以由房产管理部门进行调解，调解达不成协议的，当事人可以申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十四条 房屋租赁未办理登记备案手续的，由房产管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁出租人处以500元以上1000元以下的罚款；对非住宅租赁出租人处以1000元以上5000元以下的罚款。
第十五条 本办法自发布之日起施行，洛市政[1989]334号文件同时废止。


海事司法体制的回顾与评价

倪 学 伟


海事司法体制是国家统一司法体制的有机组成部分，以海事法院对海事侵权纠纷、海商合同纠纷等案件依法审理和判决的诉讼活动为主要特色。随着加入WTO后海事审判重要作用的日渐凸显，回顾和客观评价海事司法体制已显得十分必要和迫切。

一、海事司法体制的历史回顾
滥觞于1984年6月1日的我国海事司法体制，以大连、天津、青岛、上海、广州和武汉六家海事法院的成立为标志；其后，又有海口、厦门、宁波和北海四家海事法院相继成立。十八年来，随着海事审判和海事法院的持续发展，截至1999年8月19日以北海海事法院的挂牌成立为标志，我国业已形成了分布合理、管辖区域覆盖中国沿海地区和长江水域的“海事司法网络”，从而基本完成了具有中国特色的海事司法体制雏形的构建。
海事法院成立伊始，全国人大常委会及最高人民法院即对其体制问题作了概括性规定，其后又作了若干补充。总体而言，我国海事司法体制具有以下特征：
1、最高人民法院民四庭负责监督指导全国海事法院审判工作。
1987年3月31日最高人民法院设立交通运输审判庭，负责对全国海事审判工作的监督指导。其具体职责是：作为最高人民法院的业务审判庭，负责审理在全国范围内有重大影响的重大、疑难海商、海事第一审案件；审理各高级人民法院作为第一审的海商、海事上诉案件；审理经最高人民法院终审的海商、海事再审案件。同时，交通运输审判庭作为最高人民法院的职能庭室，代表最高人民法院行使监督指导权，即监督各高级人民法院、各海事法院海商、海事一、二审案件的审判工作；指定跨省、自治区、直辖市或跨海域的海商、海事方面的案件管辖；协调海事法院与地方各级法院及与其他部门之间的工作关系；对海商、海事审判工作进行调查研究，总结经验，指导审判实践。交通运输审判庭成立以来，创造性地完成了以上工作，而最杰出的成果则是实际主持起草了《海事诉讼特别程序法》，这是新中国第一部以最高人民法院名义起草并获通过的法律。随着新世纪大民事审判格局的确立，交通运输审判庭更名为民事审判第四庭，其职能作了相应调整，但对海事审判的监督指导功能不但没有改变，相反，该功能还相应地得以强化。
2、海事法院所在地的各高级人民法院是海商、海事案件的二审法院，并对各海事法院的审判工作进行监督指导。
我国海事司法体制的现行建制是“三级二审终审制”，海事法院的级别相当于中级法院，不设海事基层法院，其上诉审法院为其所在地的各高级人民法院。目前一般是在有关高级人民法院民四庭设一个组，负责海商、海事案件的二审工作，同时也负责本辖区内有重大影响的海商、海事案件一审工作（但实践中一审案件都由海事法院负责）。在监督指导方面，高级法院主要是根据法律法规及最高人民法院的司法解释，给予海事法院以审判监督和指导。监督和指导的形式既可能是发布书面的规范性文件，如广西区高级人民法院就北海海事法院收案范围而面向全区各法院所发的文件，也可能是口头形式进行直接的监督指导。
3、海事法院负责辖区内的海商、海事案件一审工作，并接受所在地高级人民法院和最高人民法院的监督指导。
随着北海海事法院在1999年8月19日的挂牌成立，我国沿海主要的省、自治区和直辖市都设立了海事法院。海事法院之多，为实现2010年成为亚太地区海事司法中心之一的目标奠定了物质上的基础。
本着机构设置和人员配置都力求精简的原则，海事法院内一般设有告申庭、海商庭、海事庭、执行庭、政治部、办公室、研究室和法警队等机构，人员配置大约为40人至60人。1984年成立的六家海事法院，由中央委托交通部组建，并由交通部所属的港航部门作为代管单位进行管理，形成了行政主管部门甚至于企业管理海事法院的体制（1990年后成立的四家海事法院不存在这种体制问题）。这一体制是特定历史时期的产物，起到过积极作用，但终究与世人仰慕的法治原则及科学审判规律相悖，1999年6月，已将这六家海事法院纳入海事司法体系，成建制地移交给所在省、直辖市党委和高级人民法院共同管理，彻底与交通部门及其所属企业脱钩。这一改良是及时的（抑或太迟了一点）和必要的，否则司法独立从体制上即失去了保证，其裁判即便公正也难服人心，法治国家的进程必受阻滞。
海事法院的收案范围由最高人民法院规定，现行的是2001年8月9日公布并于9月18日起施行的《关于海事法院受理案件范围的若干规定》，这是我国因应加入WTO的现实而采取的一项重大司法举措。具体收案范围是海事侵权纠纷案件10种、海商合同纠纷案件22种、其他海商、海事纠纷案件26种、海事执行案件5种。随着航运业的发展，海事法院的收案范围将会增加。海事法院审理案件，程序上适用《海事诉讼特别程序法》和《民事诉讼法》，实体上适用《海商法》、《合同法》、《民法通则》等。

二、海事司法体制的一般评价
在我国，海事审判已成为与刑事审判、行政审判并驾齐驱的一种审判体制，是民事审判中颇具特色的一种审判制度，是我国统一司法体制不可或缺的组成部分。在古代中国，以刑民不分为审判体制的特色之一，这是与商品经济极度不发达相联系的。随着经济的进步与发达，审判门类的细化并趋于专业化已成为一种发展方向。海事审判的出现并使其地位得以巩固，正是这一发展方向的结果之一。
作为世界上少数几个专门设立海事法院的国家之一，我国的海事法院是改革开放的成果，同时又对改革开放起到了巨大的推动作用。新中国法院成立伊始，即有了海事审判的实践，但因客观原因，这种实践只是零星的、非独立的（融于民事审判之中）和不自觉的。始自1979年的改革开放运动，极大地推动了国际贸易和远洋运输业的发展，海商、海事案件层出不穷，普通法院囿于自身的性质或局限而对这类案件的审理力不从心，迫切需要专门法院的加盟介入。1984年首批六家海事法院的成立，正是这一形势发展的合理结果。海事法院审判案件，以事实为依据，以法律为准绳，严密保护中外当事人的合法权益，从而建创了优良的海事法律软环境，在国际上树立了公正司法的形象。二十年来，我国对外贸易、远洋运输、船员劳务输出、造船业及相关产业迅速发展，国际海上贸易量和提供国际航运船舶吨位位居世界前八位至前五位，我国已成为公认的海洋大国、航运大国。对此，海事法院功不可没。
海事法院成立十八年来，培养了一支优秀的海事法官队伍，摸索出了一整套海事审判经验。高素质的人才储备是培养优秀法官队伍的基础。海事法官大多来源于高等法律院校、海事大学的优秀毕业生及其他法院有丰富经验的审判人员，其中具有硕士学位者或在读硕士研究生超过百人。最高人民法院1998年9月派出六名海事法官去英国学习考察海事审判制度，并自1999年开始三年内安排120名海事法官上远洋船学习航海及运输知识，效果令人鼓舞。十八年来，海事法院摸索出了一整套既适合中国国情又符合海事审判特点的审判经验，这些审判经验有的表现为最高人民法院的司法解释，有的是海事法院的工作简报或内部规定，有的则以海事法官的调研论文形式出现。此经验十分宝贵，尽管我国作为成文法系国家，原则上不允许法官造法，但审判经验的提炼、总结，现实地促进了审判质量和效率的提高，有利于成文法的完善与发展。《海事诉讼特别程序法》即有相当一部分内容是这种审判经验法律化、条文化的结果。




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