买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 04:47:21   浏览:8262   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



下载地址: 点击此处下载

国务院法制局对国家科委、国家医药管理局《关于请求对〈行政复议条例〉第十三条予以解释的函》的复函

国务院法制局


国务院法制局对国家科委、国家医药管理局《关于请求对〈行政复议条例〉第十三条予以解释的函》的复函

1994年4月1日,国务院法制局

国家科委、国家医药管理局:
你们《关于请求对〈行政复议条例〉第十三条予以解释的函》收悉,经研究,答复如下:
《行政复议条例》第十三条规定:“对两个或者两个以上行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服申请的复议,由它们的共同上一级行政机关管辖。”这一条规定中的“共同上一级行政机关”不包括国务院。申请人不服两个或者两个以上的国务院部门以共同的名义作出的具体行政行为申请复议的,由以共同名义作出具体行政行为的国务院部门共同管辖。


企业国有资产监督管理暂行条例

国务院


中华人民共和国国务院令(第378号)

  《企业国有资产监督管理暂行条例》已经2003年5月13日国务院第8次常务会议讨论通过,现予公布,自公布之日起施行。

  总理 温家宝
二00三年五月二十七日(完)
     

企业国有资产监督管理暂行条例

  

  第一章 总 则   

  第一条 为建立适应社会主义市场经济需要的国有资产监督管理体制,进一步搞好国有企业,推动国有经济布局和结构的战略性调整,发展和壮大国有经济,实现国有资产保值增值,制定本条例。

  第二条 国有及国有控股企业、国有参股企业中的国有资产的监督管理,适用本条例。

  金融机构中的国有资产的监督管理,不适用本条例。

  第三条 本条例所称企业国有资产,是指国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。

  第四条 企业国有资产属于国家所有。国家实行由国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责,享有所有者权益,权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的国有资产管理体制。

  第五条 国务院代表国家对关系国民经济命脉和国家安全的大型国有及国有控股、国有参股企业,重要基础设施和重要自然资源等领域的国有及国有控股、国有参股企业,履行出资人职责。国务院履行出资人职责的企业,由国务院确定、公布。

  省、自治区、直辖市人民政府和设区的市、自治州级人民政府分别代表国家对由国务院履行出资人职责以外的国有及国有控股、国有参股企业,履行出资人职责。其中,省、自治区、直辖市人民政府履行出资人职责的国有及国有控股、国有参股企业,由省、自治区、直辖市人民政府确定、公布,并报国务院国有资产监督管理机构备案;其他由设区的市、自治州级人民政府履行出资人职责的国有及国有控股、国有参股企业,由设区的市、自治州级人民政府确定、公布,并报省、自治区、直辖市人民政府国有资产监督管理机构备案。

  国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府履行出资人职责的企业,以下统称所出资企业。

  第六条 国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府,分别设立国有资产监督管理机构。国有资产监督管理机构根据授权,依法履行出资人职责,依法对企业国有资产进行监督管理。

  企业国有资产较少的设区的市、自治州,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以不单独设立国有资产监督管理机构。

  第七条 各级人民政府应当严格执行国有资产管理法律、法规,坚持政府的社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开,坚持政企分开,实行所有权与经营权分离。

  国有资产监督管理机构不行使政府的社会公共管理职能,政府其他机构、部门不履行企业国有资产出资人职责。

  第八条 国有资产监督管理机构应当依照本条例和其他有关法律、行政法规的规定,建立健全内部监督制度,严格执行法律、行政法规。

  第九条 发生战争、严重自然灾害或者其他重大、紧急情况时,国家可以依法统一调用、处置企业国有资产。

  第十条 所出资企业及其投资设立的企业,享有有关法律、行政法规规定的企业经营自主权。

  国有资产监督管理机构应当支持企业依法自主经营,除履行出资人职责以外,不得干预企业的生产经营活动。

  第十一条 所出资企业应当努力提高经济效益,对其经营管理的企业国有资产承担保值增值责任。

  所出资企业应当接受国有资产监督管理机构依法实施的监督管理,不得损害企业国有资产所有者和其他出资人的合法权益。   

  第二章 国有资产监督管理机构   

  第十二条 国务院国有资产监督管理机构是代表国务院履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产的直属特设机构。

  省、自治区、直辖市人民政府国有资产监督管理机构,设区的市、自治州级人民政府国有资产监督管理机构是代表本级政府履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产的直属特设机构。

  上级政府国有资产监督管理机构依法对下级政府的国有资产监督管理工作进行指导和监督。

  第十三条 国有资产监督管理机构的主要职责是:

  (一)依照《中华人民共和国公司法》等法律、法规,对所出资企业履行出资人职责,维护所有者权益;

  (二)指导推进国有及国有控股企业的改革和重组;

  (三)依照规定向所出资企业派出监事会;

  (四)依照法定程序对所出资企业的企业负责人进行任免、考核,并根据考核结果对其进行奖惩;

  (五)通过统计、稽核等方式对企业国有资产的保值增值情况进行监管;

  (六)履行出资人的其他职责和承办本级政府交办的其他事项。

  国务院国有资产监督管理机构除前款规定职责外,可以制定企业国有资产监督管理的规章、制度。

  第十四条 国有资产监督管理机构的主要义务是:

  (一)推进国有资产合理流动和优化配置,推动国有经济布局和结构的调整;

  (二)保持和提高关系国民经济命脉和国家安全领域国有经济的控制力和竞争力,提高国有经济的整体素质;

  (三)探索有效的企业国有资产经营体制和方式,加强企业国有资产监督管理工作,促进企业国有资产保值增值,防止企业国有资产流失;

  (四)指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度,完善法人治理结构,推进管理现代化;

  (五)尊重、维护国有及国有控股企业经营自主权,依法维护企业合法权益,促进企业依法经营管理,增强企业竞争力;

  (六)指导和协调解决国有及国有控股企业改革与发展中的困难和问题。

  第十五条 国有资产监督管理机构应当向本级政府报告企业国有资产监督管理工作、国有资产保值增值状况和其他重大事项。   

  第三章 企业负责人管理   

  第十六条 国有资产监督管理机构应当建立健全适应现代企业制度要求的企业负责人的选用机制和激励约束机制。

  第十七条 国有资产监督管理机构依照有关规定,任免或者建议任免所出资企业的企业负责人:

  (一)任免国有独资企业的总经理、副总经理、总会计师及其他企业负责人;

  (二)任免国有独资公司的董事长、副董事长、董事,并向其提出总经理、副总经理、总会计师等的任免建议;

  (三)依照公司章程,提出向国有控股的公司派出的董事、监事人选,推荐国有控股的公司的董事长、副董事长和监事会主席人选,并向其提出总经理、副总经理、总会计师人选的建议;

  (四)依照公司章程,提出向国有参股的公司派出的董事、监事人选。

  国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府,对所出资企业的企业负责人的任免另有规定的,按照有关规定执行。

  第十八条 国有资产监督管理机构应当建立企业负责人经营业绩考核制度,与其任命的企业负责人签订业绩合同,根据业绩合同对企业负责人进行年度考核和任期考核。

  第十九条 国有资产监督管理机构应当依照有关规定,确定所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的企业负责人的薪酬;依据考核结果,决定其向所出资企业派出的企业负责人的奖惩。(未完待续)

  第四章 企业重大事项管理   

  第二十条 国有资产监督管理机构负责指导国有及国有控股企业建立现代企业制度,审核批准其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重组、股份制改造方案和所出资企业中的国有独资公司的章程。

  第二十一条 国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项。其中,重要的国有独资企业、国有独资公司分立、合并、破产、解散的,应当由国有资产监督管理机构审核后,报本级人民政府批准。

  国有资产监督管理机构依照法定程序审核、决定国防科技工业领域其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的有关重大事项时,按照国家有关法律、规定执行。

  第二十二条 国有资产监督管理机构依照公司法的规定,派出股东代表、董事,参加国有控股的公司、国有参股的公司的股东会、董事会。

  国有控股的公司、国有参股的公司的股东会、董事会决定公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券、任免企业负责人等重大事项时,国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事,应当按照国有资产监督管理机构的指示发表意见、行使表决权。

  国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事,应当将其履行职责的有关情况及时向国有资产监督管理机构报告。

  第二十三条 国有资产监督管理机构决定其所出资企业的国有股权转让。其中,转让全部国有股权或者转让部分国有股权致使国家不再拥有控股地位的,报本级人民政府批准。

  第二十四条 所出资企业投资设立的重要子企业的重大事项,需由所出资企业报国有资产监督管理机构批准的,管理办法由国务院国有资产监督管理机构另行制定,报国务院批准。

  第二十五条 国有资产监督管理机构依照国家有关规定组织协调所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的兼并破产工作,并配合有关部门做好企业下岗职工安置等工作。

  第二十六条 国有资产监督管理机构依照国家有关规定拟订所出资企业收入分配制度改革的指导意见,调控所出资企业工资分配的总体水平。

  第二十七条 所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司经国务院批准,可以作为国务院规定的投资公司、控股公司,享有公司法第十二条规定的权利;可以作为国家授权投资的机构,享有公司法第二十条规定的权利。

  第二十八条 国有资产监督管理机构可以对所出资企业中具备条件的国有独资企业、国有独资公司进行国有资产授权经营。

  被授权的国有独资企业、国有独资公司对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督。

  第二十九条 被授权的国有独资企业、国有独资公司应当建立和完善规范的现代企业制度,并承担企业国有资产的保值增值责任。   

  第五章 企业国有资产管理   

  第三十条 国有资产监督管理机构依照国家有关规定,负责企业国有资产的产权界定、产权登记、资产评估监管、清产核资、资产统计、综合评价等基础管理工作。

  国有资产监督管理机构协调其所出资企业之间的企业国有资产产权纠纷。

  第三十一条 国有资产监督管理机构应当建立企业国有资产产权交易监督管理制度,加强企业国有资产产权交易的监督管理,促进企业国有资产的合理流动,防止企业国有资产流失。

  第三十二条 国有资产监督管理机构对其所出资企业的企业国有资产收益依法履行出资人职责;对其所出资企业的重大投融资规划、发展战略和规划,依照国家发展规划和产业政策履行出资人职责。

  第三十三条 所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置,需由国有资产监督管理机构批准的,依照有关规定执行。   

  第六章 企业国有资产监督   

  第三十四条 国务院国有资产监督管理机构代表国务院向其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司派出监事会。监事会的组成、职权、行为规范等,依照《国有企业监事会暂行条例》的规定执行。

  地方人民政府国有资产监督管理机构代表本级人民政府向其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司派出监事会,参照《国有企业监事会暂行条例》的规定执行。

  第三十五条 国有资产监督管理机构依法对所出资企业财务进行监督,建立和完善国有资产保值增值指标体系,维护国有资产出资人的权益。

  第三十六条 国有及国有控股企业应当加强内部监督和风险控制,依照国家有关规定建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。

  第三十七条 所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司应当按照规定定期向国有资产监督管理机构报告财务状况、生产经营状况和国有资产保值增值状况。   

  第七章 法律责任   

  第三十八条 国有资产监督管理机构不按规定任免或者建议任免所出资企业的企业负责人,或者违法干预所出资企业的生产经营活动,侵犯其合法权益,造成企业国有资产损失或者其他严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十九条 所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司未按照规定向国有资产监督管理机构报告财务状况、生产经营状况和国有资产保值增值状况的,予以警告;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分。

  第四十条 国有及国有控股企业的企业负责人滥用职权、玩忽职守,造成企业国有资产损失的,应负赔偿责任,并对其依法给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十一条 对企业国有资产损失负有责任受到撤职以上纪律处分的国有及国有控股企业的企业负责人,5年内不得担任任何国有及国有控股企业的企业负责人;造成企业国有资产重大损失或者被判处刑罚的,终身不得担任任何国有及国有控股企业的企业负责人。   

  第八章 附则   

  第四十二条 国有及国有控股企业、国有参股企业的组织形式、组织机构、权利和义务等,依照《中华人民共和国公司法》等法律、行政法规和本条例的规定执行。

  第四十三条 国有及国有控股企业、国有参股企业中中国共产党基层组织建设、社会主义精神文明建设和党风廉政建设,依照《中国共产党章程》和有关规定执行。

  国有及国有控股企业、国有参股企业中工会组织依照《中华人民共和国工会法》和《中国工会章程》的有关规定执行。

  第四十四条 国务院国有资产监督管理机构,省、自治区、直辖市人民政府可以依据本条例制定实施办法。

  第四十五条 本条例施行前制定的有关企业国有资产监督管理的行政法规与本条例不一致的,依照本条例的规定执行。

  第四十六条 政企尚未分开的单位,应当按照国务院的规定,加快改革,实现政企分开。政企分开后的企业,由国有资产监督管理机构依法履行出资人职责,依法对企业国有资产进行监督管理。

  第四十七条 本条例自公布之日起施行。(完)