对不动产统一登记制度的思考/曲宇辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 08:02:08   浏览:8990   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证,只要把土地、房产两个管理部门合一,或者成立一个专门发证部门,就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便,究竟是利大还是弊大,特别是对广大的单位、个人来说,是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题,谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产,《物权法》本身并没有作出规定。一般来说,“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定,不动产登记的范围、机构和法律体系,大致如下:
(一)不动产登记范围
1、国有土地使用权登记;
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记;
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记;
4、房屋所有权登记;
5、房屋所有权抵押登记;
6、土地承包经营权登记;
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记;
8、个人使用的林地使用权登记;
9、林木所有权抵押登记;
10、采矿权登记。
(二)不动产登记机构
1、第1-3项,由土地行政主管部门负责登记;
2、第4-5项,由房产行政主管部门负责登记;
3、第6项,由农业行政主管部门负责登记;
4、第8-9项,由林业行政主管部门负责登记;
5、第10项,由地矿行政主管部门负责登记。
(三)不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下,国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章,仅以土地登记为例,部颁规章有《土地登记规则》(1995年12月28日国家土地管理局发布)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月10日国家土地管理局发布),政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外,各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件,难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题,一是登记范围,二是登记机构,三是登记办法。
(一)登记范围
土地和房屋属于不动产,但土地上的附着物或者说定着物,除了房屋外,种类繁多,哪些属于不动产登记范畴,哪些不属于不动产登记范畴,其法定名称和权证名称如何定,值得商榷。如:森林(林木),是发林木所有权证,还是发林地使用权证;承包荒山等,是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证;草场,是发草地使用权证,还是发草场使用权证;滩涂,发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证;海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定,各地理解不一,名称不一,是否登记也不统一,因此,由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定,“定纷止争”,很有必要。
(二)登记机构
物权法起草工作始于1993年,至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过,立法时间长达13年之久,在新中国立法史上是“空前绝后”,其立法难度之大,争议之广,可想而知,公布后反响之大,也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决,但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置,大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门,统一办理不动产登记。目前,全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高,一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
(1)几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可,还有一个契证,如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证,应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时,土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记,不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块,与《物权法》的规定不符。
(2)机构上下衔接问题。我国改革开放以来,许多地方实行了行政机构改革,试验了多种改革方法,收效甚微,“改来改去改回过去”,其原因,一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律,使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革,一个地方部门要对口几个国家部委,在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时,地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构,统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
(1)不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单,不过是编制部门发一个文件,出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去,就不是发一个文件这么容易了,有许多前置工作要做。
以土地登记为例,前置工作主要有:要进行宗地测绘和数据入库比对接边,要进行宗地调查并核对登记要素,要进行界址确认并取得四邻签章认可后,方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后,要对建设用地情况进行复核验收,要核对审批面积和实际建设面积,要对违法行为进行调查和处理,要补签土地出让合同补收土地出让金,要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等,这些工作均需要土地行政主管部门办理,涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构,该机构不可能承担前述工作,其结果,一是造成资料重复印制,行政资源及大浪费,二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情,反而要多跑一个部门。
(2)相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障,如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等,都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管,如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等,也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作,土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料,导致上述工作无法顺利开展,影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所,一次受理申请,各司其职办理,集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能,又达到统一办证的目的。近几年,各地为方便办事,先后设置了一些集中办理中心,受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
(1)大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式,应该是大集中,全部不动产登记都应集中办理,任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
(2)具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定,土地证由市、县人民政府颁发,房产证等由市、县相应主管部门颁发,但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此,办证机构需要政府和部门委托行政职能,或者由法律法规向办证机构授权。
下载地址: 点击此处下载
财产刑是以剥夺罪犯财产利益为内容的刑罚方法。我国《刑法》规定的财产刑包含罚金刑和没收财产刑,在刑罚地位上属于附加刑。通过财产刑的执行加大对犯罪分子的经济制裁,而同时财产刑的执行也成为一个难点。北安市法院依据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的规定,于2012年将具有执行内容的财产刑案件归口由执行局负责执行。从该院2008年以来财产刑案件的执行案件统计数据看,财产刑案件的执行存在着委托执行案件增多、实际结案率降低等问题,笔者仅以本院财产刑执行之实际加以调查分析,提出几点建议。
一、北安市法院财产刑执行案件的基本情况
自2008年以来我院共受理财产刑案件28件,其中2008年受理2件,2009年受理1件,2010年受理5件,2011年受理2件,2012年受理18件。涉及执行罚金刑案件26件,执行标的额为78.75万元,其中外地法院委托执行案件8件,执行标的额为56.25万元,本院移送执行案件18件,执行标的额为22.5万元;涉及没收财产案件2件,其中外地法院委托执行案件1件,本院移送执行案件1件。在执行财产刑的28件案件中,其中由本院以终结本次执行程序的方式予以结案的10件,另有18件罚金刑案件以自动履行的方式结案。
二、执行财产刑案件存在的问题
1、案件实际执结率不高。本院受理的财产刑执行案件为28件,其中外地法院委托执行案件为9件,占财产刑执行案件总数的32.14%。委托执行案件中,多数案件为被执行人的户口所在地在受托法院管辖,而由于被执行人的现居住地不在受托法院管辖范围内,所以在实践中,绝大多数的案件中被执行人除户口所在地登记为受托法院管辖外,其并无财产在受托法院,有很多人都是在多年前外出打工,已多年未在户口所在地居住,其在现居住地即委托法院管辖范围内被起诉,财产也多数在委托法院,而委托法院以被执行人的户口所在地在受托法院为由委托执行,造成此类案件无财产可供执行而无法实际执结。
2、依据我国民事诉讼法及其他法律的相关规定,受托法院认为执行案件应当中止或终结时,需要函告委托法院,并由委托法院作出中止或终结执行裁定。如果委托法院不同意中止或终结执行的,受托法院应当按照其答复意见执行。这就使得委托法院是否同意中止或终结案件决定有些受托执行案件能否结案,部分受托执行案件因此而搁置在那里不能做结案处理。在实践中存在有些委托法院对受托法院所提出的中止或终结执行的建议根本不予理睬的情形。这就使得委托执行案件何时结案(即结案条件)在理论上和实践中成为有待解决的一个难题。我院绝大多数案件为此类情况,我院提出的中止、终结执行建议始终得不到委托法院的回复,而此类案件也予以搁置。
三、提出建议
1、涉及财产刑执行案件在法院内部移交时,应由移送部门将被执行人的财产情况向执行部门作出简要介绍,移送时应该包括所有关于被执行人财产情况的材料,以便于执行部门执行。
2、涉及财产刑执行案件系外地法院委托执行时,应依据相关委托执行的规定,委托法院在未知被执行人户籍所在地有无财产可供执行时,可委托户籍所在地法院协助调查,根据调查结果决定是否将案件委托户籍所在地法院执行,而非为追求结案而一径将案件委托出去。
3、针对委托执行财产刑案件,因被执行人户籍所在地绝大多数情况下是无财产可供执行的,因此,为防止此类案件成为积案,应完善委托执行的相关法律规定,在涉及财产刑执行案件时,受托法院为户籍所在地法院,在穷尽调查措施仍无财产可供执行时,赋予受托法院终结本次执行程序的权利,并将相应结果告知委托法院。
黑龙江省北安市人民法院 朱凯

文山州人民政府关于印发《文山州烟花爆竹经营管理暂行办法》的通知

云南省文山州人民政府


文政发〔2005〕82号



文山州人民政府关于印发《文山州烟花爆竹经营管理暂行办法》的通知







各县人民政府,州人民政府有关部门:
现将《文山州烟花爆竹经营管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻落实。



二OO五年八月二十六日



文山州烟花爆竹经营管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为严格规范烟花爆竹经营活动,预防安全事故,保障人民群众生命财产安全,促进经济、社会健康发展,根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》、《安全生产违法行为行政处罚办法》和《国务院安全生产委员会关于加强烟花爆竹安全生产工作的通知》(安委字〔2004〕4号)等有关法律法规和文件精神,结合我州实际,制定本暂行办法(以下简称《办法》)。
第二条 本办法所指的烟花爆竹,是以烟火药为原料制成的工艺美术品,通过着火源作用燃烧(爆炸)并伴有声、光、色、烟雾等效果的娱乐产品。
第三条 烟花爆竹的采购、储存、批发和零售管理由安监部门负责;烟花爆竹运输线路的指定和准运证的发放以及燃放管理由公安部门负责。
第四条 烟花爆竹经营实行许可证制度,凡在我州境内从事烟花爆竹经营活动的单位和个人,必须依照本《办法》的规定,申请领取《烟花爆竹经营许可证》。
未取得《烟花爆竹经营许可证》的,不得从事经营活动。
第五条 工商部门在给企业办理《营业执照》时,凡有经营烟花爆竹项目的,应先取得当地安监部门核发的《烟花爆竹经营许可证》,才能给予办理。
第六条 公共场所、人口稠密区、交通要道路口和重要建筑设施200米内严禁储存、批发、零售和燃放烟花爆竹。
不得走街串巷流动销售烟花爆竹。
第七条 凡从事烟花爆竹经营的企业,其负责人、安全员、仓管员、押运员、驾驶员和售货员,必须经过有资质的安全培训机构进行安全教育和技术培训,并经考试合格取得资格证,方准上岗。

第二章 行政许可申请与发证

第八条 烟花爆竹储存、批发经营许可证,在州安监部门办理;烟花爆竹零售经营许可证在县安监部门办理。
第九条 烟花爆竹批发企业申请办证,应提供下列资料:
(一)申请书一式三份。
(二)有安监部门现场评估意见。
(三)企业负责人、安全员、仓管员、押运员、驾驶员和售货员培训合格证书(复印件)。
(四)安全管理制度、安全奖惩制度、安全检查制度、事故隐患整改制度、仓库管理制度、岗位安全操作规程和事故应急救援预案。
(五)为从业人员交纳意外伤害保险的单据(复印件)。
(六)具备资质的中介机构出具的安全评价报告。
(七)烟花爆竹仓库消防安全和防雷设施验收合格文件(复印件)。
第十条 烟花爆竹零售企业申请办证,应提供下列资料和具备下列条件:
(一)申请书一式三份。
(二)企业负责人、售货员培训合格证书。
(三)有单独的储存室,并与生活区有一定距离,有单独的销售货柜。
(四)符合县安监部门布建网点规划的要求。
(五)有可靠通讯设施和消防设备。
第十一条 申请经营烟花爆竹的企业,符合第九条、第十条规定的,从申请之日起15个工作日内由安监部门发给《烟花爆竹经营许可证》;条件不具备不能办理的,10个工作日内通知申请人,并书面告之不能办理的原因。
第十二条 烟花爆竹储存、批发经营许可证有效期为三年;烟花爆竹零售经营许可证为一年。
《烟花爆竹经营许可证》有效期满需要延期的,应当于期满前二个月向发证机关申请办理延期手续。许可证在有效期内因企业名称、法定代表人(负责人)变更的,应向发证机关申请,变更烟花爆竹批发、储存和零售许可证。

第三章 采购与储存管理

第十三条 采购烟花爆竹必须严格执行国家安全与质量标准,凡质量达不到国家规定标准的产品,无《爆炸物品安全生产许可证》企业生产的产品,一律不准采购。
所进的品种、规格、内外包装、药物配比等质量和技术要求必须符合国家标准。产品必须标明厂名、厂址、出厂日期、保质期和燃放说明,并附有《产品检验合格证》。
第十四条 未经批准,严禁任何单位和个人贩运和销售拉炮、摔炮、砸炮、打火纸等危险品。
第十五条 批发企业储存烟花爆竹必须设专用仓库,严禁与其他商品混存。必须设专人管理24小时值班,并有相应的管理规章制度。
零售企业必须设有单独的储存室,储存量最高不得超过20件,每件不得超过35公斤,室内不得与其它商品混存。
第十六条 库区内防火、防爆、防雷、防静电、防潮、防盗、消防、报警等设备要齐全有效,安全通道要畅通,要有醒目的警示标志。
第十七条 烟花爆竹批发企业从州外采购烟花爆竹,必须先向州安监部门提交书面申请,并载明采购的种类、品名和数量,经州安监部门批准后,到公安机关办理相关手续。
第十八条 烟花爆竹批发企业储存烟花爆竹要先取得州安监部门颁发的烟花爆竹储存许可证。烟花爆竹入库前要经质监部门检验合格,方可入库,并做好出入库登记,做到帐目清楚,帐物相符,按月报州安监部门审查和备案。
过期或者变质的烟花爆竹,每年7月由经营单位清理后交安监部门统一销毁。
第十九条 新建烟花爆竹仓库,其地点的选择和设计方案必须符合国家规定,建库前持相关部门文件和设计部门的设计方案向州安监部门提交选点申请,经审核批准后方可施工;竣工后,须经安监、公安、消防和气象等部门验收合格后方可使用。
第二十条 进入库区的机动车辆,必须配带火星熄灭装置,停在指定地点。装御烟花爆竹时,由仓管人员按相关制度监装监御。
第二十一条 仓库堆放应按同种同类堆放,每排的堆放距离在1米以上,主通道在2米以上,以便通行和存放;堆放的高度不得超过2米,堆垛与墙、柱间距离在0.5米以上。

第四章 运输管理

第二十二条 烟花爆竹运输线路的指定和准运证的发放,由烟花爆竹批发企业申请,公安部门审批办理。
第二十三条 烟花爆竹运输实行资质认定制度,未经资质认定,不得运输烟花爆竹。
第二十四条 运输烟花爆竹,必须有专职押运员押运,并配备必要的应急处理器材及防护用品。驾驶员、押运员必须了解所押运物品的性质、危害、使用特性和发生意外时的应急措施。车辆必须设置明显的安全标志,不得超速、超载,不得进入危险品运输车辆禁止通行的区域。

第五章 销售管理

第二十五条 经营烟花爆竹企业,必须做到一点一证,亮证经营;《烟花爆竹经营许可证》统一由州安监局印制和编号。
第二十六条 烟花爆竹批发企业在对零售企业进行批发时,应先验证零售企业是否持有安监部门核发的烟花爆竹零售经营许可证,有证方可批发,并对批发的种类、数量进行登记,以备查验。不准向无证企业批发烟花爆竹。
第二十七条 准许经营烟花爆竹的零售企业,必须到当地有资质的批发企业进货,严禁直接从生产厂家或其他部门进货或代销。
第二十八条 烟花爆竹零售企业,必须设专柜销售烟花爆竹。

第六章 安全宣传教育培训及管理

第二十九条 经营烟花爆竹的企业,每年不少于3天组织职工认真学习有关烟花爆竹安全管理的规定,并有学习记录。
第三十条 安监、公安、工商、质监、消防等部门要利用报刊、广播、电视等宣传工具,广泛宣传烟花爆竹的管理法规和安全燃放的基本知识。
第三十一条 经营、销售烟花爆竹的人员应经过专业知识培训,掌握烟花爆竹性能、特点,以及安全燃放方法,并积极向消费者宣传介绍,指导消费。
第三十二条 烟花爆竹批发企业的经理、分管安全的副经理、安全员、押运员、驾驶员和仓管员在州级有资质的安全培训机构培训;零售企业的负责人、从业人员由州级有资质的安全培训机构派人到县上培训。
第三十三条 烟花爆竹的安全检查工作,由安监部门牵头,公安、工商、交通、质监、消防、气象等部门配合,每年不少于2次联合检查。
州、县安监部门,每年要分别对辖区内的批发、零售烟花爆竹的企业进行一次安全评估。
第三十四条 安监部门要经常性地对辖区内的烟花爆竹经营情况进行检查,发现无证非法经营的,要按照本《办法》的有关规定查处,对经营中存在的各类事故隐患,要督促企业及时整改。
第三十五条 烟花爆竹企业必须进行经常性的安全检查,发现事故隐患及时整改。
第三十六条 经营烟花爆竹的企业,必须按比例交纳安全风险抵押金,经营期间发生安全事故的,抵押金转作事故抢险救灾和善后处理所需资金;安全风险抵押金不足的应在年底补足,无安全事故的,转下一年度使用。

第七章 罚 则

第三十七条 对非法储存、批发和零售烟花爆竹的,按《安全生产违法行为行政处罚办法》第四十一条的规定,责令停止违法行为或者予以关闭,没收违法所得,并按照下列规定处以罚款:
(一)违法所得十万元以上的,并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;
(二)没有违法所得或者违法所得不足十万元的,单处或并处二万元以上十万元以下的罚款。
第三十八条 烟花爆竹批发企业向无证零售企业批发烟花爆竹的,第一次给予警告,并没收违法所得,同时处违法所得的两倍罚款;第二次则吊销《烟花爆竹经营许可证》,工商部门同时取销其经营项目。
第三十九条 零售烟花爆竹的企业,擅自从外地购进烟花爆竹的,除没收全部烟花爆竹外,并吊销《烟花爆竹经营许可证》,工商部门同时取销其经营项目。
第四十条 未在指定地点经营或者在不准经营的地点经营以及流动经营的,除没收全部烟花爆竹外,吊销《烟花爆竹经营许可证》,工商部门同时取销其经营项目。
第四十一条 严禁倒卖、出租、出借或变相销售《烟花爆竹经营许可证》,违者将吊销其《烟花爆竹经营许可证》。
第四十二条 承担安全评价的机构出具虚假评价报告的,根据《中华人民共和国安全生产法》第七十九条规定,没收违法所得并处五千元以上二万元以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十三条 取得《烟花爆竹经营许可证》的单位有下列情况之一的,暂扣其经营许可证并限期整改:
(一)发生重大事故的;
(二)不再具备本《办法》安全条件的。
第四十四条 违反本办法,被吊销烟花爆竹批发、零售经营许可证的企业,三年内不得再申请办证;造成灾害、损坏他人财产或人员伤亡的,依法赔偿经济损失,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十五条 烟花爆竹安全监管部门工作人员,有下列行为之一的,将按《中华人民共和国安全生产法》第七十七条、七十八条的有关规定给予行政处分:
(一)不符合安全生产经营条件,擅自发证准许经营的;
(二)发现未依法取得批准的企业擅自从事烟花爆竹经营,或接到举报后不予取缔或者不依法予以处理的;
(三)收受经营单位财物或指定经营单位购买其它商品的。

第八章 附 则

第四十六条 本办法公布实施后需办理《烟花爆竹经营许可证》的,按本办法的要求申请办理;原由公安部门批准经营的,必须在2005年9月30日前到安监部门申请,办理新的《烟花爆竹经营许可证》;过期不办的视为无证经营,由工商部门清理,并取销其经营项目。
第四十七条 本办法自发布之日起施行。